2025年度专业房地产税收答疑

1、以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金都可以在租赁期分摊吗？

答：租金收入分摊政策的适用范围按照营业税改征增值税试点实施办法的规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这是一项普遍适用的规定。在执行月销售额10万元以下免税政策时，考虑到出租房屋的多为自然人，为充分释放政策红利，也为了促进房地产租赁市场的发展，允许自然人一次性取得的租金收入按期平摊适用免税政策。除自然人以外的其他小规模纳税人不适用此项政策。
    自然人以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金，均属于采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
     政策依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

2、企业办理的雇主责任险可以税前扣除吗？

答：根据《国家税务总局关于责任保险费企业所得税税前扣除有关问题的公告》（2018年第52号）规定，企业参加雇主责任险、公众责任险等责任保险，按照规定缴纳的保险费，准予在企业所得税税前扣除。

3、企业职工因公出差乘飞机购买的人身意外保险费可以税前扣除吗？

答：根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（2016年第80号）规定，企业职工因公出差乘坐交通工具发生的人身意外保险费支出，准予企业在计算应纳税所得额时扣除。

4、房地产企业为员工购买的人身意外伤害保险，是否可以税前扣除？

答：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十六条规定：“除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费不得扣除。”根据财政部、国家安全生产监督管理总局印发的《高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法》（财企（2006）478号印发）第十八条的规定：“企业应当为从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、髙速运输、野外、矿井等高危作业的人员办理团体人身意外伤害保险或个人意外伤害保险。所需保险费用直接列入成本（费用），不在安全费用中列支。"同时根据2019年4月江苏省委办公厅、江苏省政府办公厅印发的《江苏省化工产业安全环保整治提升方案》（苏办（2019）96号印发）规定，鼓励化工企业投保企业财产险和团体意外险。因此，化工企业为员工办理人身安全保险发生的支出，可以在税前扣除。

5、企业组织员工外岀培训期间，发生的餐费、住宿费、交通费等支岀，可否并入职工教育经费计算限额并税前扣除？

答：《关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见》(财建(2006)317号)第三条第五款规定：“企业职工教育培训经费列支范围包括：6、企业组织的职工外出培训的经费支出”。因此对企业组织员工外出培训中，为培训员工实际发生的、未列在培训合同中的合理的餐费、住宿费、交通费，凭相关税前扣除凭证计入职工教育经费，按规定税前扣除。企业应留存好培训合同或协议，培训课程和参加培训人员名单等资料。

6、银行罚息是否可税前扣除？

答：根据《企业所得税法》第十条第四项规定：罚金、罚款和被没收财物的损失，不得在计算应纳税所得额时扣除。银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的经济违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。

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7、企业为少数职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，是否可税前扣除？

答：根据《财政部国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》(财税(2009)27号)规定：企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或受雇的全体员工支付的补充养老保险、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除，超过的部分不予扣除。因此，企业仅为少数职工支付的补充养老保险和补充医疗保险不得在税前扣除。

8、企业发生的差旅费支出，如何税前扣除？

答：企业发生的与其经营活动相关的、符合本企业内部管理制度、真实合理的差旅费支出允许在税前扣除。企业应制定相应的制度明确差旅费的报销标准，通常情况下，可参照当地机关事业单位差旅费标准制定：同时根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局2018年第28号公告）的要求，企业应留存证明差旅费支出真实性的有效凭证和相关证明材料，如出差人员姓名、地点、时间、工作任务、内部审批単、车船票、支付凭证等。

9、企业接受劳务派遣用工发生的用工支出，如何税前扣除？

答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公吿》（国家税务总局公吿2015年第34号）的规定，企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分两种情况按规定在税前扣除：一是按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出；二是直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其它各项相关费用扣除的依据。

10、企业2024年12月末计提的年终一次性奖金，2025年2月发放的，如何税前扣除？

答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》（国家税务总局公告2015年第34号）第二条规定，企业在年度汇缴结束前向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金，准予在汇缴年度按规定扣除。因此，企业2024年12月末计提的年终一次性奖金，2025年2月发放的，可以在2024年度企业所得税汇缴申报时税前扣除。

11.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，何时确认收入？

答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款于实际收到时确认收入，余款在按揭贷款办理转账时确认收入。

12.房地产开发企业采取包销方式委托销售开发产品的，何时确认收入？

答：房地产开发企业采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内根据包销合同的约定，在收到受托方已销产品清单时确认收入。包销期满后尚未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定的付款时间确认收入。

13.房地产开发企业收取的代收代缴款项是否确认收入？

答：房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定确认收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项管理，无需确认收入

14.房地产开发企业销售开发产品时为购房者按揭贷款提供担保的，向银行支付的保证金（担保金）能否从销售收入中扣除？

答：不能。

15.房地产开发商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套处理？对于招拍挂文件中明确需拿地单位配建一定面积的公租房，建成后无偿移交给政府的住房保障服务中心，此公租房一是无偿移交给政府部门，二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障，用于公益性和社会公众，此公租房是否可以按公共配套而不按视同销售来进行税务处理？

答：根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

16.房地产企业预售阶段预缴企业所得税可以扣除期间费用和税金及附加吗？我公司是房地产开发企业，本季度开始预售商品房，季度所得税预缴时期间费用和税金及附加是否可以抵扣。应预缴所得税额是预收款*预计毛利率*25%还是（预收款*预计毛利率+本期利润总额）*25%？

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。根据上述文件规定，1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。对于企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。但是，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。2. 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入第4行“特定业务计算的应纳税所得额”（即：取得的预售收入*预计计税毛利率）。

17.去年企业开业注册登记后，将筹建阶段的支出支付给股东，相关支出能否税前扣除？企业筹建期与生产经营期是如何划分的？

答：由于筹建中的企业未确定企业名称、未作市场监管局注册登记、无银行账户等原因，其支出多由拟开办企业的股东或关联企业签订合同并先行垫付，支出对应的发票亦开具给拟开办企业的股东或关联企业。根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业开业注册登记前发生的支出，因无企业名称、纳税人识别号等原因无法取得发票的，可于开业注册登记后，凭其股东或关联方为抬头的发票、付款凭证、会计核算资料等证明经济业务真实且已实际发生后于企业所得税税前扣除。目前，税法对于筹建期的界定无明确规定，应结合企业经营实质判断。一般在实务中，对于工业企业，结合企业原材料实际投人、设备生产运行等要素判断筹建期结束时点；对于房地产开发企业，取得建筑施工许可证时筹建期结束；其他类型企业，一般为取得营业执照时筹建期结束。

18.企业发生税收滞纳金无论主客观原因均不得在企业所得税前扣除吗？

答：税务机关按照法律法规相关规定所实际加收的滞纳金，不得在企业所得税前扣除。因发生以下情形产生的税收滞纳金不予加收：1.因横向联网电子缴税系统故障、电子税务局故障等情况非纳税人、扣缴义务人原因造成税款缴库不成功产生的滞纳金；2.破产清算程序中税务机关申报的税收债权，在人民法院裁定受理破产申请之后产生的滞纳金；3.纳税人善意取得虚开的增值税专用发票被依法追缴已抵扣税款产生的滞纳金；4.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴产生的滞纳金；5.房地产开发企业按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（2016 年第 81号）规定进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数而计算缴纳企业所得税产生的滞纳金；6.法院生效裁定或判决明确不予加收的滞纳金。

19.房地产企业在商品房预售阶段取得预收房款，是按照房款全额作为计算预计毛利额的基数，还是按不含增值税额的房款作为计算预计毛利额的基数？

答：企业销售未完工开发产品取得的收入口径暂按以下公式计算：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1+税率或征收率），并以此作为计算预计毛利额的依据。

20.房地产开发企业出售地下车位如何进行企业所得税处理？

答：房地产开发企业利用地下基础设施，修建地下停车场所的税务处理问题，根据国税发[2009]31号第三十三条：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”的规定，结合实际分两种情况处理：一是地下停车场所属于房地产开发企业资产的，房地产开发企业应作为单独建造的停车场所，成本对象单独核算，按照税法规定的年限提取折旧。房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，按照配比原则，分期计算收入。二是地下停车场所属于利用地下基础设施形成的，并且作为公共配套设施已计入计税成本的。房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，均应按照合同（协议）约定的收取当日确认收入。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定，房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(2)开发产品已开始投入使用；(3)开发产品已取得了初始产权证明。

21.某房地产企业开发产品竣工证明材料已于2022年4月报房地产管理部门备案，其未交付的开发产品未在会计账面确认为收入，但企业所得税需确认为收入，在企业所得税申报表哪一项进行纳税调整？

答：①在A105000 纳税调整项目明细表第43行或者第45行将已完工备案但未交付产品对应的收入扣除成本填列；但是在这2行填列后，这部分收入无法作为业务招待费0.5%及广告宣传费15%的基数②在A105010  视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第10行填列视同销售收入，在第20行填列视同销售成本，2022年做了相应的纳税调整；2023年该部分已完工备案但未交付产品在会计账面确认了收入，在企业所得税层面对于的需进行调整，那么第10行填列视同销售收入，在第20行填列视同销售成本能否填负数？③在A105010  视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第23行销售未完工产品的收入以及第24行销售未完工产品预计毛利额的进行填列，但是该部分填列的又是未完工产品，实际产品已经完工备案但未交付。

22.实际操作中，房地产应该按照哪种方式进行企业所得税汇算填报？

答：A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报说明：10.第10行“（九）其他”：填报发生除上述列举情形外，会计处理不作为销售收入核算，而税收规定确认为应税收入的金额。填列方法同第2行。2.第2行“（一）非货币性资产交换视同销售收入”：填报发生非货币性资产交换业务，会计处理不确认销售收入，而税收规定确认为应税收入的金额。第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。20.第20行“（九）其他”：填报发生除上述列举情形外，会计处理不确认销售收入，税收规定确认为应税收入的同时，予以税前扣除视同销售成本金额。填列方法同第12行。12.第12行“（一）非货币性资产交换视同销售成本”：填报发生非货币性资产交换业务，会计处理不确认销售收入，税收规定确认为应税收入所对应的应予以税前扣除的视同销售成本金额。第1列“税收金额”填报予以扣除的视同销售成本金额；将第1列税收金额以负数形式填报第2列“纳税调整金额”。

23.企业所得税，车位无论是否有产权，可否不保留成本？

答：根据国税发〔2009〕31号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。连着地上建筑物建造的地下可售产权车位，作为公共配套设施处理，不保留成本？如果产权车位要分摊地价及所有建筑开发成本，车位收入远远小于其成本，收入与成本不匹配。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定，“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施”，应该按照国税发〔2009〕31号文第十七条规定分不同情况处理。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

24.我公司的房地产开发项目已在2020年度完成大部分的预售并收到预售款，预售款已预缴了增值税、土地增值税，并在季度所得税申报时按照预计毛利预缴了企业所得税。本项目2020年12月竣工备案，但由于2020年并未交付给购房者，因此会计未确认收入、未结转成本。实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额应在企业所得税年度纳税申报表中哪一张表中的哪一行填报？

如果我们就2020年度实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额在企业所得税年度纳税申报表中纳税调增了，2021年二季度又在会计上确认收入并结转成本，我们在申报2021年二季度企业所得税时，是否应在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第 4 行“特定业务计算的应纳税所得额”中用负数冲回对应的实际毛利额？答：1、按描述情况，2020年年报应先做纳税调整，调增完工收入和成本，同时在A105010表第26行将预售收入转完工收入。2、可以在“特定业务计算的应纳税所得额”冲回。

文章来源：张友刚 致远房地产财税