房地产企业委托贷款税务处理，以及利息能否在土增税清算时据实扣除？

《商业银行委托贷款管理办法》（银监发[2018]2号）规定，委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款。商业银行与委托人、借款人就委托贷款事项达成一致后，三方签订委托贷款借款合同。

在宏观调控背景下，银行向房地产融资借款受表内额度限制，而委托贷款业务是商业银行一项传统的中间业务，银行可以轻松规避表内授信限制，因此委托贷款一度受到青睐，得以快速发展。

但是随着《商业银行委托贷款管理办法》（银监发[2018〕2号）文件的发布，情况有所变化。该文件第十一条明确规定，“商业银行受托发放的贷款应有明确用途，资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策”。而房地产属于国家宏观调控的行业，因此委托贷款资金流向受到限制。除此之外，2019年7月29日，中国人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，明确“加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

截至目前，仍有房地产企业通过委托贷款进行融资。委托贷款业务的税务处理如下。

1.委托人。

委托人提供资金，由商业银行代为发放、协助收回，委托人属于提供贷款服务，向借款人收取利息时应开具税目为“贷款服务”的增值税发票，同时按照“利息、股息、红利所得”缴纳所得税。

2.借款人。

房地产企业作为借款人，向委托人支付的借款利息及直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不能抵扣。利息支出不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，凭借发票可以税前扣除。如果借款人与委托人属于关联方，不符合独立交易原则时，还应注意债资比的限制。

在土地增值税清算时，委托贷款一般会被税务机关认定为民间借贷，利息支出不能据实扣除，但部分地方例外，如天津，《关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2015年第9号）第七条第（三）项规定：“通过银行取得委托贷款的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”

此外还有重庆，《关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知》（渝财税[2015〕93号）规定：“房地产企业向商业银行支付的委托贷款利息视为金融机构借款利息，按规定予以扣除。”

3.商业银行。

商业银行按照“谁委托谁付费”的原则向委托人收取代理手续费，按照“经纪代理服务”缴纳增值税，税率为6%。

在《商业银行委托贷款管理办法》实施前，商业银行通常向借款人收取手续费，而根据本办法商业银行需向委托人收取代理手续费，实务中委托人会再向借款人收回这笔手续费。当委托人向商业银行支付这笔手续费时，由于商业银行不是贷款人，委托人支付的手续费可以抵扣进项税。当委托人向借款人收取手续费时，属于提供贷款服务的价外费用，一并按贷款服务缴纳增值税并开具普通发票;而借款人属于接受贷款服务，因此其向贷款人支付的与该笔贷款直接相关的手续费，其进项税额不能抵扣。

委托贷款涉税业务中争议最大的是印花税，这是因为委托贷款一般同时涉及

两种合同：

第一种是借款合同，即“商业银行与委托人、借款人就委托贷款事项达成一致后，三方应签订委托贷款借款合同”。

根据《关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部税务总局公告2022年第22号）第一条“一、关于纳税人的具体情形”规定，“采用委托贷款方式书立的借款合同纳税人，为受托人和借款人，不包括委托人”，即仅对商业银行以及借款人征收“借款合同”印花税；委托人与商业银行签订的委托贷款合同，

仅作为明确委托、代理关系的凭证，不属于《印花税法》“印花税税目税率表”中的借款合同，不缴纳印花税。

第二种是担保合同。“委托贷款采取担保方式的，委托人和担保人应就担保形式和担保人（物）达成一致，并签订委托贷款担保合同。”担保合同不属于《印花税法》列举的应税凭证，不征收印花税。

文章来源：通武廊先生  紫禁城税税念