摘要： 在土地增值税清算过程中，主体施工成本的合理性与合规性直接影响税负计算的准确性。部分企业可能通过虚增单位造价、不合理调整合同金额或错误归集停工损失等方式，将不应计入开发成本的费用纳入扣除项目，从而引发税务风险。

本案例中甲房企A市小高层项目土增清算中，税务机关发现主体施工成本三大问题：单位造价2194元/㎡超行业标准且无分项明细支撑；合同调增15%未附建材价格波动证明；停工赔偿18万元违规计入开发成本。最终核定调减虚高成本，强调企业须留存工程量清单、价格指数等佐证材料，准确区分开发成本与违约支出，防范税务风险。

关键词： "主体施工成本"、"土增清算"、"单位造价偏高"、"停工补偿"、"合规性"

案例概要：

甲房地产企业在A市进行房地产项目开发，项目为小高层住宅（地上9层，地下1层），总建筑面积约9,340平方米。2024年6月，当地税务机关对项目开展土地增值税清算审核。

税务机关核查中发现以下问题：

单位造价偏高：主体工程由乙建筑工程有限责任公司承包，开票总金额20,500,000.00元（含税），单位造价达2,194.86元/平方米，明显高于当地同类项目平均水平（约1,800元/平方米）。企业未能提供详细的分部分项结算明细佐证成本合理性。

合同金额上浮依据不足：主体施工补充协议约定因材料及人工价格浮动，合同总金额上浮15%，但企业未提供价格波动测算文件或第三方评估报告等支持性材料。

停工补偿错误归集：因甲企业原因导致的停工补偿18万元，被计入开发成本。税务机关认为该笔费用属于违约赔偿，应列入营业外支出，不得作为开发成本扣除。

案例解析：

单位造价偏高的风险：

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十五条，税务机关可参照当地同类项目单位建安成本验证支出合理性。若企业无法提供分部分项明细（如钢筋、混凝土等用量及单价），则偏高部分可能被认定为虚增成本，需调减扣除金额。

本案例中，企业未提供结算明细，税务机关拟按当地平均水平（1,800元/平方米）核定成本，超出部分可能不予扣除。

合同金额上浮的合规性：

材料及人工价格浮动导致的合同调整需有充分依据，如市场价波动文件、双方确认的调价协议或第三方评估报告。若仅凭补充协议无佐证，上浮部分可能被视为不合理成本。

税务机关要求企业补充提供2021-2023年建材价格指数、人工费调整记录等材料，否则上浮15%部分可能被剔除。

停工补偿的归类问题：

因甲方原因导致的停工补偿属于违约支出，根据《企业所得税法》及《企业会计准则》，应计入“营业外支出”而非开发成本。国税发〔2009〕91号第二十一条明确，非项目直接发生的费用不得扣除。

税务机关直接调减18万元，并要求企业调整账务处理。

总结归纳：

成本合理性需验证：主体施工成本应匹配行业标准，企业需保留完整的结算资料（如工程量清单、价格依据）以应对审核。

合同变更需留痕：涉及金额调整的补充协议需附具市场数据、双方签章文件等，确保变动依据充分。

费用归集需准确：与开发无直接关联的支出（如赔偿金、罚没款）不得混入开发成本，避免税务风险。

法规政策依据：

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条、第二十五条

《企业会计准则——基本准则》：要求费用按经济实质分类，停工赔偿等非经常性损失计入营业外支出。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：明确开发成本的归集范围和扣除标准。

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