摘要：某房企土地增值税清算时，因安置房成本扣除与是否视同销售引发争议。企业主张仅按成本扣除，税务机关要求同步确认视同销售收入。处理差异导致税基扩大及税负显著变化，凸显收入与成本匹配原则对税务合规的影响，企业需平衡补偿支出与税务成本优化。

关键字：安置房、扣除项目、拆迁补偿费、视同销售、成本扣除、税务合规

一、案例背景

A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）在开发某住宅项目时，需拆迁原址100户居民，根据《拆迁补偿协议》，A公司以实物安置方式向被拆迁户提供安置房（共100套，面积1万平方米），并按照“拆一还一”政策执行。安置房由A公司自行建造，建设成本为5000万元（单方成本5000元/㎡）。

项目完工后，A公司在土地增值税清算中将安置房成本5000万元计入“土地征用及拆迁补偿费”扣除项，同时未将安置房视同销售确认收入。税务机关在清算审核中对该处理提出异议，引发争议。

二、案例解析

企业处理方式：

成本扣除：A公司将安置房建设成本5000万元直接计入“拆迁补偿费”扣除项，未确认视同销售收入。

理由：认为安置房属于拆迁补偿的实物形式，已实际发生成本，应全额扣除。

税务机关意见：

视同销售缺失：安置房需按市场价确认视同销售收入（同期同类房产销售均价为6000元/㎡），并计入土地增值税计税收入。

成本扣除争议：仅允许按实际成本5000万元扣除，但需与视同销售收入匹配，不得重复扣除。

三、争议焦点

1.视同销售价格的合理性

企业主张：安置房为补偿性质，不产生实际收入，无需视同销售。

税务机关：根据财税[2006]21号文，安置房需按公允价值确认收入，否则导致计税收入偏低。

2.成本扣除的合规性

企业主张：安置房成本属于拆迁补偿支出，应全额扣除。

税务机关：成本需与视同销售匹配，若未确认收入，则成本不得扣除。

3.“双倍扣除”问题

企业潜在诉求：部分企业认为安置房成本既作为“拆迁补偿费”扣除，又属于开发成本，可能主张双重扣除。

税务机关立场：严格禁止重复扣除，仅允许计入“拆迁补偿费”一项。

四、税务处理结果

1.调整视同销售收入：

按同期同类房产市场价6000元/㎡确认视同销售收入，计入土地增值税计税收入：

1万㎡ × 6000元/㎡ = 6000万元。

2.允许成本扣除：

安置房建设成本5000万元计入“土地征用及拆迁补偿费”，允许扣除。

3.否决“双倍扣除”：

企业提出的“开发成本+拆迁补偿费”双重扣除诉求被驳回。

五、政策依据

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：

明确“土地征用及拆迁补偿费”包含安置房等实物补偿的合理支出。

财税[2006]21号文第一条：

房地产开发企业将本项目房产用于安置回迁户的，安置房需按视同销售处理，确认收入并计入土地增值税清算收入；其建设成本可计入“拆迁补偿费”扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条：

强调安置房视同销售价格应参照“本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格”确定。

地方性文件（该省土地增值税清算规程）：

明确“实物安置成本仅允许在拆迁补偿费中扣除，不得重复计入开发成本”。

六、案例启示

1.收入与成本匹配：安置房必须同时确认视同销售收入和成本扣除，避免因漏报收入导致税负偏低。

2.地方政策差异：部分地区对异地安置或外购安置房可能另有规定，需提前与税务机关沟通。

3.凭证管理：需保存完整的安置协议、成本核算资料及市场价证明，以应对税务审核。

实务建议：

企业应在拆迁协议中明确安置房性质及定价依据，并在账务中单独核算安置房成本。

清算前与税务机关就视同销售价格达成一致，避免后续争议。

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