摘要：在房地产开发项目中，合同金额与发票金额的一致性直接影响土增税清算中成本扣除的合规性。本文以某房企观测服务为例，剖析开票金额超合同引发的虚增成本风险，揭示合同变更手续缺失、证据链断裂的共性漏洞以及合规管控路径，为房企成本扣除真实性提供实务指引。

关键词：开票超合同、成本真实性、虚增成本、土地增值税、税务合规

案例概要：

甲房地产企业在开发A项目期间，与乙地理信息服务有限公司签订《沉降观测技术服务合同》，合同约定：甲方付给乙方测绘费共55,000.00元（含税）

2023年项目土地增值税清算时，税务机关发现：

实际取得发票金额115,000.00 元，超合同金额60,000.00 元，超额比例达109.09%

企业解释为"增加观测点位导致费用增加"，但未提供补充协议或变更签证。

案例解析：

风险点分析

超额比例异常：超合同金额比例高，远超行业常规变更幅度

佐证材料缺失：无书面变更文件支持超额部分的合理性

税务处理结果：

税务机关认为，开票金额超合同金额较高，且60,000.00元超额部分无法提供辅助资料证明其真实性，违反《土地增值税清算规程》"实际发生"原则，因此超额部分不允许扣除，并补交土地增值税与相应的滞纳金。

归纳总结：

根据上述案例可知，在实际操作中，合同金额与发票金额的一致性对土增税清算至关重要。开票金额超合同金额若缺乏合理依据，往往因变更手续不全、审批记录缺失等原因导致成本真实性存疑，进而引发税务机关对虚增成本的质疑，增加补税与滞纳金风险。

针对上述案例，企业在实际操作中需重点防范以下情形：

无书面依据的合同金额变更：超额支付若未签订补充协议或保留变更签证，税务机关可能不允许扣除相应成本。

事后补签变更文件：清算阶段补交的变更材料若缺乏时效性，税务机关可能不予采信。

因此，开发商需建立全流程合同管控机制：

规范变更管理：金额变更超过阈值必须签订补充协议，重大变更需留存书面签证及技术方案对比资料。

完善档案留存：保存完整的变更审批记录、支付凭证及变更前后技术文件，形成完整的证据链以备查验。

税务处理依据

一、核心依据

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十一条

核心要求：扣除项目金额须满足「实际发生」原则，且须提供合法有效凭证（合同、发票、付款证明等），否则不得扣除。

案例适用：企业超额支付的60,000元因无补充协议、变更签证等佐证，被认定不符合「实际发生」原则。

二、延伸政策

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条

明确开发成本扣除需满足「真实、合法」性，虚增成本或凭证不全的支出不予认可。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条

强调税务机关对「虚假交易」「虚开发票」「凭证与事实不符」等情形有权核定扣除额。

三、实务审核标准

《税收征收管理法》第二十一条

要求纳税人确保发票开具内容与「实际经营业务」一致，禁止虚开、多开。

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第二条

明确「证明业务真实性」需合同、付款记录、内部审批等证据链支撑，单凭发票不足以认定成本。

政策逻辑链

税务机关的判定遵循「业务真实性→合同约定→支付凭证→发票金额」的一致性审查逻辑：

合同为起点：合同金额是交易真实性的基础承诺；

超额需证明：超合同支付需补充协议、技术变更文件等证据链；

发票非唯一依据：发票需与合同、业务实质、资金流「三流一致」方为有效凭证。

企业合规启示

上述政策表明，土地增值税成本扣除的核心是「可验证的真实性」，企业需通过合同动态管理、变更文件留痕、技术方案对比等构建完整证据链，避免因「超额无据」引发税收风险。

数字化工具应用??

《土地增值税清算辅助系统》：进行项目数据采集存档，绘制可视化的项目全周期画像，可以快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能识别分析潜在风险并指引应对方向，为风险防控与合规优化赋能，提高工作效率的同时，降低征纳双方的合规成本，维护征纳平衡与税法尊严，优化征纳关系。

《智税AI》：配备了专属财税知识库，可以进行实时问题答疑，获取疑难问题解决思路与方法，给出方案级答案；同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合，根据项目真实数据进行AI深度分析，快速生成项目土地增值税清算评估报告，前置风险防控，为税务规划提供合规建议。”

扫码获取数字化工具

数字税务知识学习

《数字税务—土地增值税清算数字化实践及案例》书籍：该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著，全书通过讲方法、讲案例的形式，不仅可以让你掌握清算全流程审核要点与分析方法，还可以学到数字化清算模式，获得更先进的解决土增清算问题的思路与做法。扫码在线购买~

《土地增值税清算审核方法与案例解析》线上实战课程：针对清算审核的收入、成本、费用、税金等重点环节进行方法剖析与案例精讲，并对通过技术手段进行审核分析的数字化清算模式进行系统讲解，现在扫码订阅赠送上述书籍！

ps：现在扫码订阅赠送上述数字税务书籍！