物业管理启动费用支出可以归集为开发间接费用扣除吗？

问：我司是房地产开发企业，开发项目已近完成，部分住户已入住。为使住户有更好的居住环境，我司聘请了信誉良好的物业公司，但启动费较高，超过200万元，全部由我司承担，对方也给我司开具了发票。请问,在土地增值税清算时，物业管理启动费用支出是在开发间接费用中列支，还是归集为管理费用？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。规定强调是为直接组织和管理开发项目而发生的相关费用。

而按照《房地产开发企业会计制度》（93）财会字02号,管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括的具体项目有：企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。

很显然,物业启动费不属于直接组织、管理开发项目发生的费用,因而,在计算土地增值税时,不能作为开发间接费用进行处理。不仅如此,从管理费用的概念分析,您司的物业管理启动费用也不符合管理费用的界定，也不应作为管理费用进行归集。实际上,物业管理启动费用更符合销售费用的特征—~好的物业对业主更具有吸引力,更能产生购买欲。

因此,房地产开发企业先期发生的物业管理启动费用支出应当确认为销售费用。

文章来源：通武廊先生  紫禁城税税念