【风险】土地增值税——停车位

地下车库分计容和不计容，计容相应可以办理产权，不计容，相应不能办理产权；地下车库又可分人防停车位和非人防停车位；转让车位使用权的又分转让永久使用权和转让非永久使用权两种方式

《增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人，为土地增值税纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知》（国税发【2006】187号）

土地增值税扣除项目（三）房地产开发企业开发建造与清算项目配套居委会和派出所用房、会所、停车场（库）物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》（鄂税财行便函【2021】9号）第二十八条审核公共配套设施费时应当重点关注：（四）地下非人防车位土地增值税成本和扣除是否按下列办法处理：

1.分摊土地成本时，根据地下非人防车位是否纳入建设规划、计入项目容积率情况进行判断。地下非人防车位是否与该项目获取土地使用权所支付土地成本具有相关性

2.扣除建筑等其他成本，是否准确区分销售和租赁，已销售部分车位成本是否准确核算

（1）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同（一般合同租赁为20年），如约定承租人可以自行选择无偿或仅以象征性价款在合同租期期满后延续租期，实际情况也表明到期后承租人有理由或动因会选择继续续期，或承租人拥有任何时刻通过转让获取收益权利。土地增值税计算时，应视同不动产转让，计算土地增值税收入，允许扣除相应建筑等其他成本

（2）纳税人与承租人签订地下车位租赁合同租赁届满时，承租人没有无偿或仅以象征性价款续期选择权，从合同条款判断，承租人也无法获取租赁期届满后车位使用权和转让收益权等权利，应当按照取得租赁收入进行税务处理，且在进行土地增值税清算时不得扣除相应建筑等其他成本

文章来源：数经 税务师大Q