【案例】土地增值税扣除项目——土地成本分摊

某省税务局公布过一个土地增值税清算案例，一家房地产开发企业在土地成本分摊方式选择上跟税务机关意见不一致，经历复议、一审、二审、再审，最终法院维持税务机关计算结果

争议焦点：在地产项目土地增值税清算中，扣除项目成本分摊方式选择

房地产公司主张：对土地成本和开发成本均采取“层高系数法”进行分摊，并提交税务师事务所鉴证报告，依据是《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）21条

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理分配方法，分摊共同成本费用

税务机关主张：要以建筑面积确定土地增值税分摊计算方法，依据是《土地增值税暂行条例实施细则》第九条

《土地增值税条例实施细则》第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额确定，可按转让土地使用权面积占总面积比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认其他方式计算分摊

层高系数法土地成本分摊方法举例：

什么是层高系数法：本质上是一种成本分摊方法，在计算扣除时考虑到不同开发业态层高情况对其成本进行调整方法

举例：住宅层高4米，商业层高6米，那么商业层高是住宅层高1.5倍，这个层高系数就是1.5，成本分摊时，商业成本就应该在建筑面积基础上做1.5倍系数分摊。假设住宅面积3万平方，商业1.5万平方，成本2.5亿

如果不考虑系数，住宅商业平均单方成本2.5亿/（3+1.5）万=5555.56元/平方

如果考虑系数，住宅和商业分摊成本比例就发生变化：

住宅应分摊比例，3/（3+1.5*1.5）=3/5.25=57.14%

住宅应分摊成本，2.5*57.14%=14285万

住宅单方成本，14285万/3万=4761.67元/平方

商业应分摊比例，1.5*1.5/（3+1.5*1.5）=42.86%

商业应分摊成本，2.5亿*42.86%=10715万

商业单方成本为，10715万/1.5万=7143.33元/平方

各省层高系数法规定差异分析

相同点，层高系数法通常只在同一建筑物不同产品中适用

不同点，浙江、湖南、新疆认为只能对建安工程费适用层高系数法调整；

南宁、广州认为适用所有扣除项目

河北认为适用开发成本（不含土地）

层高系数各地有差异：浙江直接按照1.4处理，新疆税务机关只认可层高系数高于1.5层高系数，其他允许应用层高系数税务机关大多数是按照实际计算处理层高系数处理

思考：未按规定层高系数法区域房企如何分摊成本

按照《土地增值税暂行条例》

文章来源：数经  税务师大Q