房地产转让价格的税企认定差异：应税价格认定

前段时间受托处理一税务复议案件。企业与主管税局对于房产转让的土地增值税收入金额发生争议。经过长期沟通，结果没有没有达成共识，主管税局就按照自己理解认定收入金额并做出补缴土地增值税决定。企业不服决定，就做担保，委托律师申请行政复议。税法上如何认定房产转让价格就是关键。

一、基本案情

A企业将企业房产转让给B企业，协议约定暂定4.5亿元为转让款。有个审计结果后，又协议约定以审计结果4.0亿元为转让款。最后，B企业只支付3.0亿元，A企业也同意了，没有再跟B企业索要剩余转让款。

A企业在做土地增值税清算时申报房地产转让款为3.0亿元，而主管税局认为房地产转让价格应该为4.0亿元。企业与税局发生争议。

二、房地产转让价格（土地增值税收入）确认

（一）房地产转让价格在民商法上的确定

房地产转让是A企业和B企业之间基于真实意愿达成的民事法律行为，应该按照民事法律规范予以调整。其中，房地产转让价格应该按照民事法律规范确定。

房地产转让价格，根据《民法典》第四百七十条“ 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”规定，A企业和B企业可以约定，4.5亿元就是约定转让价格。

但是，4.5亿元是双方约定暂定价格，属于约定不明确，再根据《民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”之规定，A企业和B企业可以补充约定，4.0亿元就是双方补充约定的房地产转让价格。

但是，B企业只支付3.0亿元，A也同意此金额，双方用行为约定房地产转让价格为3.0亿元。根据《民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”和第四百六十九条“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”《民法典》第490条第1款规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”之规定，A企业和B企业可以用书面或口头形式之外的行为形式来变更交易价格等。

因此，A企业和B企业转让房地产价格应该是3.0亿元。

（二）房地产转让价格在税法上的确定

税务机关作为行政机关对于应税事实，包括应税行为性质、应税行为价格等，有权根据行政法律规范独立做判断与认定。

那么，税务机关有权对于A企业和B企业房地产转让价格独立做出判断与认定。

但是，税务机关需要遵守税法法定原则，不得任意做出判断与认定。

本案中，A企业做土地增值税清算时申报房产转让价格为3.0亿元，主管税局认为申报的3.0亿元太低，若又与正当理由，根据《土地增值税暂行条例》第九条“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。”和国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第三十四条“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。……。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”之规定，有权核定征收，按照审计评估价格，认定房产转让价格应为4.0亿元。

不过，税务机关确保认定房产转让价格应为4.0亿元合理又合法，就需要明确“明显偏低”和“无正当理由”，并且企业转让价格符合这两点。

文章来源：邓森 税务律师  税智