土地增值税——如何分摊拆迁安置房成本

房地产开发企业认为，

应将不同类型开发产品实际发生拆迁费直接归集到普通住宅、非普通住宅、其他产品相应成本中，无须按建筑面积法先汇总后分摊。企业采用何种方法核算成本应由企业自主选择，税法强调的是合理方法，并不限于建筑面积法。因此，税务机关应该退还预缴土地增值税

税务局认为，

税务局采用建设面积法分摊成本主要有2点法律依据：

（1）《土地增值税暂行条例实施细则》9条规定，对于分期分批开发转让房地产的，可按转让土地使用权面积占总面积比例计算分摊可扣除项目，也可按建筑面积分摊，也可以按税务机关确认其他方式分摊

（2）国税发【2009】91号第21条5项规定，纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同房地产的，应按照受益对象，采取合理分配方法，分摊共同成本费用

一审法院认为，

“三分法”是计算增值额原则，它包括收入“三分”和扣除额“三分”两个部分。无论是专属成本还是非专属成本，扣除成本时候，都是按照“三分”原则进行处理的。而“专属成本法”与“建筑面积法”是实现“三分”原则具体方法，专属成本法与建筑面积法是并列关系，两者都从属于“三分”原则。选择具体方法过程中，应遵循收益性原则。按照受益性原则，成本归集时，应优先选择专属成本法，只有在专属成本法不具备条件，才选择建筑面积法或者税务机关确定其他方式。因此，本案争议焦点实际上不是成本归集方法，而是实物补偿这部分房屋是否专属于某一种房屋业态专属成本，按照专属法归属成本在该案中是否有适用条件

法院认为，

专属拆迁补偿强调明确指向性和受益唯一性，指向性，拆迁补偿费是针对被拆迁房屋下面土地而言的，指的是土地，而不是新建房屋；唯一性，指某一业态（区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品）专属成本仅使该业态受益，而与其他业态无关成本

《湖北省恩施土家族自治州中级人民法院行政判决书（2020）鄂28行终201号》

房地产企业与被拆迁户签订《拆迁补偿协议》，约定以住宅补偿住宅，以商铺补偿商铺。这是补偿一种方式，并不能说明因为拆迁住宅而发生成本，专属于新建住宅，而与新建商铺无关，也不能说明拆除商铺发生成本，专属于新建商铺，而与新建住宅无关。应以事实为依据，以受益性为原则来判断因实物补偿发生拆迁成本是不是专属成本。应将实物拆迁补偿拆迁补偿费视为非专属成本，按照建筑面积法进行分摊

文章来源：数经  税务师大Q