土增清算-扣除项目问题-房地产开发成本

1．一些房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可计入开发成本吗？

答：根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

2．房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

答：编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本或费用，并按土地增值税政策规定扣除。

3．国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？ 

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，计算土地增值税时，开发间接费不包含项目营销设施建造费。

4．企业发生的规划外的公共设施例如湖泊、景观开发成本是否可以作为房地产开发成本扣除？

答：房地产开发项目土地增值税清算时计入房地产开发成本的公共配套设施成本是指有关部门对该房地产项目规划范围内的公共配套设施成本，房地产项目规划范围外的公共配套设施成本不应当计入所清算的房地产项目的开发成本。

5．竣工备案材料费、工程决算审计费、社区服务费、治安管理费、工程决算审计费等能计入开发间接费用吗？ 

答：1) 竣工备案是指建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。竣工备案材料费是指因办理竣工备案手续而发生材料费用，应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

2）所谓社区服务，是指在政府倡导和组织下居民所进行的自助服务，是以社区为单位开展的社会服务，是一种公益性质的福利性便民利民服务，是一种为提高社区居民生活质量、有偿和无偿相结合的社会服务。包括以下内容：

一是社区福利服务，它是针对社区特殊群体提高的服务。首先是为老年群体提供的服务。主要包括老年人包户服务、老年人收养和寄托服务、老年人文化生活服务、老年人庇护服务、老年人生活综合服务等。其次是为残疾人和精神病人群体提供的服务。主要包括残疾人康复服务、精神病人康复服务、残疾儿童寄托服务、弱智儿童启智教育服务等。再次是为社区心理障碍群体提供的服务。主要包括心理咨询服务、心理诊治服务等。

二是社区便民利民服务，它是针对社区居民提供的服务。主要包括家政服务、婚庆丧事服务、子女教育辅导服务等，属于有偿和无偿两种形式相结合的便民利民服务。

三是社区居民、企事业单位共建服务。它是指社区和企事业单位充分利用资源，开展的双向共建服务。主要包括职工及家庭子女就业培训服务、企业生产安全服务、社区设施维护服务等。

房地产开发企业发生的上述社区服务费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

3）治安管理是公安机关依照国家法律和法规，依靠群众，运用行政手段，维护社会治安秩序，保障社会生活正常进行的管理活动。按规定上缴的治案管理费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

4）工程决算审计是对工程的结算价格是否正确合规进行审查评价的活动。工程决算审计费作为房地产开发费用按规定计入扣除项目金额。

6．施工噪声排污费，是否能作为房地产开发成本扣除？

答：为防治建筑施工噪声污染，保护和改善生活环境，按国家规定向排放建筑施工噪声的单位征收的排污费。建筑施工噪声排污费征收主体为受理建筑施工噪声申报的市、县(区)环保部门。建筑施工噪声超标排污费的征收对象是承接建筑施工项目的建筑施工单位。因此施工噪声排污费不能作为房地产开发成本计入扣除金额。

7．工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？

答：建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

8．计算土地增值税清算的时候工资以什么样的标准计入扣除项目金额？

答：根据根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四款规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。因此房地产开发企业发生的工资支出，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或有相关管理机关制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。所计提工资超过上述工资薪金而形成的工资节余不应作为房地产开发费用和开发成本计入扣除项目金额。

9．房地产企业根据规定交给住房公积金管理办公室的维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？

答：维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

计算土地增值税时维修基金不能计入开发间接费用里。

10．发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是否是同一个收费项目？ 

答：墙改专项基金是发展新型墙体材料专项用费简称或别称，发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是同一个收费项目。

11．房地产开发企业支付给检测单位的工程检测费计入房地产开发成本里吗？

答：由合同约定房地产开发公司支付工程检测费，应当计入房地产开发成本。

12．煤气公司向开发商按户收取的初装费，是作为开发成本，还是作为代收费用？

答：在江苏省2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之前，如果燃气初装费发票向开发商开具，初装费应计入开发成本，如果初装费发票是向购房人开具，初装费视作代收费用处理。在2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之后，发生的燃气初装费不得计入扣除项目金额。

13．房地产企业用自己建造的房屋安置回迁户，建造房屋的成本是否可以确认为开发成本，在计算土地增值税的时候进行扣除？ 

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

14．违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

15．售楼部、样板房建造成本如何扣除？

答：纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房的，其后将其作为开发产品销售的，其建造成本应计入开发成本按规定予以扣除。纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房而未与项目中清算房地产一同销售的，其建造成本在房地产项目清算时不得扣除。

16．房地产开发企业缴纳的行政规费计算土地增值税如何扣除？

答：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

（3）市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

17．问：企业开发土地所发生的相关费用如拆迁公证费，中标代理费，贷款抵押费，登记费等，在计算土地增值税时如何扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号第七条的规定，上述有关费用在计算土地增值税时按如下办法扣除：

拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费；

中标代理费以房地产开发费用按规定扣除；

贷款抵押费、登记费以房地产开发费用按规定扣除。

18．计算土地增值税时,对房地产企业发生的太阳能热水器支出是否可作为房地产开发成本予以扣除？

答：如果在商品房销售合同中明确，安装太阳能热水器是商品房交付的条件的，房地产开发所发生的太阳能热水器支出可以作为房地产开发成本扣除。

19．房地产开发用地拆迁户过渡房租金应如何扣除？

答：房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。

20．房地产项目用地拆迁时，为确定拆迁房屋补偿金额，而对拆迁房屋的评估的，发生的评估费用，是否可以扣除？

答：评估委托方是房地产开发企业，房地产开发企业支付的评估费用，计入土地征用和拆迁补偿费。评估委托方是被拆迁人，支付的评估费用不可以扣除。

21．在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

答：地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为三类：一类是未经许可建设地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。

对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。对于可售地下建筑开发成本，除了只归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，其他成本在地上建筑面积和地下建筑面积之间平均分配。

22．房地产项目的地下人防设施全部移交给了物业管理公司，协议中明确不能改变用途。房地产开发企业提供不了人防设施移交给业主的证据。地下人防设施被划分了2块，一块已做了车位，未向业主收费，另一块用铁门隔离封闭起来，目前空着，称以后用于地下商业的配套车位。请问这2块地下人防设施可以做为开发成本扣除吗？

由于房地产开发企业提供不了人防设施移交给业主的证据，两块地下人防设施的开发成本都不能扣除。

23．对于超出规划范围建设的成本，按规定在计算土地增值税时不得扣除，应如何剔除不得扣除的超规划建设的成本？

答：取得土地使用权金额按占地面积法计算不允许扣除的部分，如无法确定占地面积，可按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。房地产开发成本按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。

无测绘面积的超规划建设的车库、车位，可先计算全部车位的成本，再按超规划建设车位的个数占全部车位数量的比例计算不允许扣除的成本。

24．房地产项目公共配套设施在不同的分期项目中建设，有的在已完成建设的分期项目中建设，有的将在未完成的分期项目中建设。这些公共配套设施开发成本是直接计入其所在的分期项目开发成本计算土地增值税、还是计入各期项目开发成本？如果计入各期项目开发成本，应如何分配？ 

公共配套设施的成本分摊不预摊，只给之后的项目进行分摊。

25．关于公共配套设施中的幼儿园、会所已出售的，是否作为可售面积？如果是自用，应如何处理？成本如何扣除？

答：对于公共配套设施中的幼儿园、会所按规定属于可售面积的，已出售的，成本给予扣除，其转让收入计入计算土地增值税收入总额；自用的幼儿园、会所等公共配套设施，按规定属于可售面积的，不计转让收入，按占地面积法或建筑面积法计算不予扣除的成本费用。

26．房地产项目会所、幼儿园，发生的装修费用在土地增值税清算时是否可以扣除？

答：根据建筑工程规划建设的公共配套设施，产权属于全体业主的或者无偿移交给政策的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除；公共配套设施作为可售面积已经转让的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除，未转让的，发生的装修费用作为未售部分商品房开发成本，不予扣除；公共配套设施转为房地产开发公司固定资产的，发生的装修费用不予扣除。

27．在清算过程，有的房地产项目购买其他房地产企业的规划指标，冲抵应缴纳的规费，有的房地产项目以房地产开发企业以前承担政府工程而获得的规费指标，冲抵应缴纳的规费。这类冲抵的规费，经过有关部门审核认可，均没有取得相关规费票据，是否允许在计算土地增值税时扣除？

答：对以规费指标冲抵应缴纳的规费的，取得有关部门审核认可的证明的并取得合法有效票的，冲低规费指标金额可作为应纳规费金额在计算土地增值税时扣除。

28．企业直接支付给市区教育局的教育配套费，取得行政事业收据，计算土地增值税时，能否在开发成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？

答：房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。

30．企业购买甲供材而发生的运输费，是否可以在开发成本中列支？

答：可以扣除。

31．房地产开发企业因规划调整导致开发的小区绿化面积不达建设部门要求的比例。建设部门（园林处）征收了异地绿化费。缴纳异地绿化费在土地增值税清算时是否可以作为扣除项目进行扣除？

答：可以扣除。

32．房地产项目规划要求建一座幼儿园，但企业未建，为此上交了教育配套设施费，此费用是否给予作为成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

33．一块土地，有4家房地产开发，总地块上规划有一个社区用房，政府担心企业推诿不建，要求4家开发企业先交一些保证金。后经政府协调社区用房由社区筹建，4家企业支付建设资金。4家企业所支付的保证金和建设资金，取得票据为一般收据。该四家企业为社区用房建设所支付的资金是否可以作为开发成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

34．企业在项目中代建其他项目有关配套设施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企业将样板房卖出（或者企业将已装修好的商品房卖出），其装修费用能否列入开发成本加计扣除？核查时以什么标准范围允许企业列支？

答：转让样板房与已装修商品房发生的装修费用,按装修发票金额予以扣除,装修费用发票外购买的家俱、中央空调以外的电器、厨俱等支出不得扣除。

36．某规模不大的房地产企业拿到一块地后，由于自身力量和技术原因，委托另一家大型房地产公司代建该项目，由被委托的房地产公司直接组织和管理项目建设，支付给被委托公司的代建费用，在土增税清算时是否可以在开发间接费用中扣除？

答：支付给受托房地产开发企业的合理的代建费用，可以作为开发间接费用扣除。

37．房地产开发企业根据《关于江苏省物业管理条例涉及的物业管理开办费》的规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业并提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。土地增值税清算时，支付给物业公司的开办费是否计入扣除项目？ 

答：根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

房地产开发企业支付给物业公司的开办费不在上述列举范围内，因此，在计算土地增值税时不能扣除。

文章来源：远山近税