国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法的解读

1、清算单位和清算单位分期是如何规定的？

《管理办法》第六条规定，土地增值税清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定；对于多个《建设用地规划许可证》合并编制《建设工程规划许可证》的，房地产开发企业可按《建设工程规划许可证》确认的建设项目确定清算单位。

按照上述原则确定的清算单位自取得的第一个《建筑工程施工许可证》之日起超过5年未全部竣工的，原则上应按照已竣工验收建筑工程确定清算单位进行清算。

举例说明：某房地产开发项目立项后，2017年6月1日取得一个《建设用地规划许可证》，分三期开发，2017年8月1日取得第一个《建筑工程施工许可证》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期处于施工阶段，应按照该《建设用地规划许可证》确认的项目一、二期作为一个清算单位进行清算。

2、转让地下车库（位），如何划分清算类型？

转让无产权的地下车库（位）按照其他类型房地产核算增值额。房地产开发企业处置利用地下人防工程建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。

3、土地出让金利息和闲置费是否可以扣除？

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除，开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

4、对建设用地边界线外支出如何扣除？

  为规范建设用地边界线外支出扣除问题，《管理办法》第二十二条规定，房地产开发企业为取得国有土地使用权，按照县（市、区） 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同（协议）中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

5、工程监理费是否可以扣除？

开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。

6、政府返还款如何处理？

开发企业以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等），在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应首先抵减取得土地使用权所支付的金额。

7、共同成本如何分摊？

属于多个房地产开发项目（包括分期项目）共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊，对分期项目无法划分占地面积的，按照分期项目地上建筑面积占地上总建筑面积的比例计算分摊；属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

8、无产权的地下室（储藏室）、地下车库（位）等地下设施是否分摊土地成本？

无产权的地下室（储藏室）、地下车库（位）等地下设施，在土地增值税清算时不分摊土地成本，为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象。

9、可直接计入受益对象的成本有哪些？

 考虑到同一清算单位中，存在保障性住房、地下设施等可以单独确定土地成本的情形，《管理办法》第二十九条明确了以下扣除项目可直接计入受益对象：能够提供独立的土地出让合同、划拨协议；同一土地出让合同明确不同类型房地产的土地出让金；单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内装修费用。

《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》（青岛市税务局公告2022年第6号）自2022年9月21日起施行。

文章来源：张友刚  致远房地产财税