实务案例：开发间接费归集与预提费用确认在土地增值税清算中的时点争议与风险管控

摘要：土地增值税清算过程中，成本费用的确认时点与权责发生制原则的适用是税企争议的高发领域。开发间接费的归集范围与截止时点，以及预提费用的合规性，因会计处理与税务规定存在差异，常成为税务机关重点审核的隐性风险点。本文通过案例模拟剖析这两类问题在清算中的认定逻辑与风险防范。

关键词： 土地增值税清算、开发间接费、预提费用、权责发生制、截止时点

一、案例概要：

甲房地产企业在A市开发房地产项目：

2020年3月开工

2023年12月完成竣工验收备案

2024年4月达到可售状态

2024年6月销售比例为97.8%

2024年8月税务机关下达土地增值税清算通知

二、核心争议点分析：

开发间接费归集截止时点争议

企业将开发间接费用（项目管理人员工资、奖金及办公费等）归集截止至2024年3月31日（项目完成首次产权登记之日），累计金额950万元。

税务机关认为，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条规定，开发产品完工的条件为"开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案"。项目于2023年12月15日取得《竣工验收备案表》，此后归集的180万元费用属于期间费用，不应计入开发成本。

处理结果：税务机关要求企业进行账务调整，将该部分费用调出开发成本。

预提费用合规性争议

企业申报工程质保金预提费用320万元（合同总价6400万元的5%），该工程已于2023年10月完成结算审计，但质保期未满，款项未实际支付。企业仅提供施工合同和结算报告，未能提供发票等支付凭证。

税务机关依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条"扣除项目金额必须是实际发生的"规定，认定该笔预提费用不符合扣除条件。要求企业实际支付并取得合法凭证后，方可申请后续扣除。

三、风险警示与应对建议

1.费用资本化截止时点的刚性约束：开发间接费用的归集必须严格遵循项目完工标准（通常为竣工验收备案），后续费用化支出与开发成本的边界必须清晰，任何人为延长资本化期间的行为都会引发税务风险。

2.预提费用扣除的凭证要求：即使合同有约定，预提费用的扣除仍需提供发票等证明业务真实性的合法凭证，仅凭合同和结算报告不足以证明费用的"实际发生"。

3.企业应加强项目完工节点的税务管理，及时完成开发成本的结算与归集；严格规范预提费用的会计处理，确保所有预提项目都有合同依据且能够及时取得合法票据，避免因凭证缺失造成税收损失。

四、数字化解决方案建议

通过数字化工具的应用，实现项目数字化管理与风险智能防控。

1.实时监控项目关键节点，实时跟踪项目进展，自动标识竣工验收备案等关键时点，及时触发成本归集截止提醒；

2.实现票据的自动采集、验证和归档，确保预提费用对应的票据能够及时获取并妥善保管；

3.实时比对税务处理要求与企业账务处理，自动识别预警时点确认和凭证完备性等方面的风险点。

五、相关法律法规：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条

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