实务案例：建安成本分摊错配与材料重复列支的土增税清算风险案析
摘要：建安成本是房地产开发项目成本构成的核心，其归集的准确性、合理性和凭证的完整性，直接决定了土增税清算的税基大小，进而影响最终税负。实践中，因成本分摊方法不当、材料采购管理混乱及业务凭证链缺失等问题，极易引发税务调整，给企业带来重大的税收损失和滞纳金风险。本文通过典型实务案例，剖析建安成本在土增税清算中的关键风险点，为房企提供合规操作指南。
关键词： 建安成本分摊 | 材料重复采购 | 凭证链缺失 | 土增税清算
一、案例概要：
甲房地产集团在A市开发房地产项目，2017年3月开工，2022年6月竣工。截至2023年10月，项目销售率达91.2%，达到国家规定的土地增值税清算条件。2024年1月，主管税务机关下达《税务事项通知书》。
税务机关审核中发现建安成本存在以下问题：
1、申报"外墙保温工程"成本18,500,000.00元，合同约定该工程同时服务于住宅与商业业态，但成本全额计入住宅业态清算成本
2、列支"钢材采购费"12,780,000.00元，经查该项目总包合同为包工包料，且合同中已包含钢材主材费用
3、申报"机电安装调试费"3,650,000.00元，仅提供发票，未见施工合同、验收报告及银行付款流水
二、案例解析：
问题一：成本分摊错配（共同成本未按受益原则分摊）
具体问题：企业申报了“外墙保温工程”成本1850万元。该项目合同明确约定其服务范围同时涵盖住宅和商业两种业态（面积占比为7:3）。然而，企业在进行成本归集时，未按此受益比例进行分摊，而是将全部成本计入了住宅业态的清算成本中。
违规实质：此操作人为增大了住宅业态的扣除项目金额，意图降低住宅部分增值额以少缴税款，同时可能为未来商业业态（如自持物业）的后续处理埋下隐患，违反了成本归属的公平性和配比原则。
政策依据：《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（五）项规定：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”
税务调整：商业业态应分摊的成本必须予以调减。
调减金额：18,500,000.00元×30% =5,550,000.00元
问题二：材料重复列支（总包合同与甲供材冲突）
具体问题：企业列支了一笔独立的“钢材采购费”1278万元。但经税务机关查证，该项目的总包合同模式为“包工包料”（即大包干），合同总价中已经包含了工程建设所需的全部主材（包括钢材）费用。
违规实质：企业在总包合同已覆盖材料费用的情况下，又自行采购钢材并重复计入成本，属于同一笔成本费用两次扣除，直接虚增了项目总成本。
政策依据： 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十五条第（二）项要求，审核时应重点关注“房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目”。
税务调整：该笔自购钢材费用不得作为扣除项目。
调减金额：12,780,000.00元
问题三：凭证链缺失（支出真实性存疑）
具体问题：企业申报了一笔“机电安装调试费”365万元，但在税务机关要求提供证明业务真实性的相关资料时，企业仅能提供发票，无法提供与之对应的施工合同、工程验收报告以及银行付款流水等关键证据。
违规实质：发票（单独）不足以证明业务的真实性和合理性。缺少合同、验收和付款记录，无法形成完整的证据链，税务机关有合理理由怀疑该笔支出是否真实发生，或是否是为取得发票而虚列的成本。
政策依据：《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（一）项规定：“在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。”这里的“合法凭据”是一个证据体系，而不仅仅是发票。
税务调整：因无法证明业务真实性，该笔支出不予扣除。
调减金额：3,650,000.00元
三、总结归纳：案例启示与风险管控建议
本案例警示房企，土增税清算绝非简单的财务申报，而是对项目开发全过程成本管理的系统性税务审计。企业必须从以下方面建立完善的内部管控制度：
1.建立科学的成本分摊机制：
对于服务于多个业态或分期项目的共同成本，必须在合同或内部预算中事先明确分摊依据和方法（如建筑面积、可售面积、预算造价等）。
成本归集时严格遵循“受益原则”，确保成本归属准确，并保留好分摊计算的过程文件以备核查。
2.加强合同协同与采购审计：
强化“合同交底”流程，确保成本、财务、工程部门清晰理解各类合同（特别是总包合同）的承包范围、甲供材范围，从源头上杜绝“包工包料”与“甲供材”的重叠。
建立严格的采购审计制度，对每笔材料采购支出进行溯源，核对是否与总包、分包合同内容冲突。
3.完善凭证档案管理（确保“四流合一”）：
每一笔重大支出都必须形成完整、闭合的证据链，即：合同流（合同协议）→ 劳务/货物流（验收单、进度确认）→ 发票流（合法发票）→ 资金流（银行付款回单）。
提前归档管理，而非清算时临时拼凑。缺失任何一环，都可能导致大额成本被剔除。
四、核心政策依据：
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）
第二十一条：规定了扣除项目的基本原则（凭证合法性、成本分摊合理性）。
第二十五条：明确指出了建筑安装工程费审核中需重点关注的重复计算材料款问题。
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