土地增值税清算（四）：土地价款抵减的销项税如何处理

在房地产企业土地增值税清算中，土地价款抵减增值税销售额后的处理方式存在较大争议，核心在于收入是否需要加回抵减的销项税额以及土地成本是否全额扣除。不同地区的执行口径存在差异，直接影响企业税负。以下是具体分析及地方操作方法的总结：

一、政策争议与核心逻辑

增值税与土地增值税的联动关系房地产企业采用一般计税方法时，土地价款可抵减增值税销售额（即差额计税），导致销项税额减少。但土地增值税清算时，收入需调整为不含增值税收入，扣除项目需遵循土地增值税规则，二者存在计税逻辑差。

争议焦点

收入是否加回抵减的销项税额：根据财税〔2016〕43号，土地增值税应税收入不含增值税销项税额。但抵减的销项税额是否需加回收入存在分歧：

观点一：收入需加回抵减的销项税额（即土地价款对应的销项税额），以保持增值税与土地增值税计税基础一致。

观点二：收入无需加回，直接按不含税销售额确认（即全部价款÷（1+9%））。

土地成本是否全额扣除：

观点一：土地成本按票据金额全额扣除，不扣减抵减的销项税额。

观点二：土地成本需扣除抵减的销项税额，以反映增值税抵减对成本的影响

二、地方操作方法及文件依据

1. 收入加回、土地成本全额扣除（主流做法）

执行地区：浙江、吉林、安徽、广州等地。

文件依据：

财税〔2016〕43号规定土地增值税收入不含增值税销项税额，但未明确是否需加回抵减的销项税额。

广州：《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穗地税函【2016】188号）第一条营改增后土地增值税相关问题处理：

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”（小编备注：现税率已改为9%）确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目,且选用增值税一般计税方法计税的,按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

安徽省国税局2020年在回复纳税人关于这个问题的答复：因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件（指：国家税务总局公告2016年第70号）的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

部分地方税务机关（如浙江）参照国家税务总局公告2016年第70号，认为土地价款抵减的销项税额属于“非进项税额”，不适用财税〔2016〕43号中“允许抵扣的进项税额不计入扣除项目”的规则，因此允许土地成本全额扣除。

土增税收入公式推导：

上述广州市的文件列出了土增税清算收入的计算公式，有些人可能会觉得有点难于理解，看下面的公式推导过程就容易理解了，也更能说明要把抵减的销项税额加回清算收入的合

2.收入不加回、土地成本扣减抵减额

执行地区：部分省份（如福建）。

文件依据：

认为抵减的销项税额实质是成本的减少，需调整土地成本（如冲减“主营业务成本”）。

福建税务局2020年11月13日在回复纳税人关于这个问题的答复：《关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见》：近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。（因时间过去好几年了，不知福建省后来是否有更新，请福建的网友赐教）

三、以上两种方法一个是收入加回，成本不扣[（收入+土地款抵减的销项税）-成本）]，一个是收入不加，成本扣除[（收入-(成本-土地款抵减的销项税）]。表明看起来好像对利润没什么影响，但实际上因土增税有个加计扣除的因素，所以税负是不一样的。

1. 收入加回、成本全额扣除

优势：土地成本全额扣除，土地价款抵减的销项税不用剔除，可以计入土地价款加计扣除20%，可降低增值额；

2. 收入不加回、成本扣减

劣势：虽然收入减少了，但土地成本减少，加计扣除项目就少了，增值额上升；税负比第1种方法高。

举例说明：如土地价款10000万元，方法1扣除项目可多扣10000/(1+9%)*9%*20%=165.14万元

四、地方执行差异与风险提示

政策不统一风险：

部分地区（如浙江、吉林、安徽）明确支持收入加回，而部分省份可能要求扣减成本，企业需提前咨询当地税务机关。

举证责任：

若税务机关要求扣减土地成本，企业需提供土地价款财政票据、增值税申报表等证明抵减金额的合法性。

五、总结建议

优先选择收入加回、成本全额扣除方式：

结合地方政策（如浙江、吉林）最大限度降低税负。

土增税清算比较复杂，各地政策又不统一，具体操作时建议参考《土地增值税暂行条例实施细则》及地方文件（如国税发〔2006〕187号、财税〔2016〕43号等），或咨询当地主管税务机关或专业人员。

文章来源：雄财税略