房地产留抵退税新政解读：8个案例

近日，财政部税务总局颁布了增值税留抵退税新政：财政部 税务总局公告2025年第7号，以下是8个与房地产企业有关的案例摘自总局的政策解读。

1.如何判定企业属于房地产开发经营业纳税人？

举例说明：某纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务预收款400万元、销售额1000万元（其中，同一计算期间内收到的预收款转化形成的增值税销售额200万元），此外还发生其他增值税销售额600万元。该纳税人申请退税前连续12个月房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为67%【=（400+1000-200）÷（400+1000-200+600）×100%】，比重超过50%，因此该纳税人属于房地产开发经营业纳税人。

2.房地产经营业纳税人，符合什么条件可以申请退还留抵退税？

举例说明：某房地产开发经营业纳税人，2025年10月在完成2025年9月所属期增值税纳税申报后，申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续6个月（2025年4月-9月所属期）的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。

据此计算，该纳税人申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此，该纳税人符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。

3.房地产开发经营业纳税人，是否可以适用其他纳税人留抵退税政策？

根据7号公告规定，房地产开发经营业纳税人不符合公告第一条第二项规定的，可以按照公告第一条第三项规定申请退还期末留抵税额。

举例说明：某房地产开发经营业纳税人，2025年10月申请办理留抵退税。申请退税前连续6个月（2025年4月-9月所属期），期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为60万元；2024年12月税款所属期期末留抵税额为20万元。

据此计算，该纳税人不符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的规定，因此无法适用7号公告第一条第二项规定的房地产开发经营业留抵退税政策。

但是，该纳税人符合“申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零，且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额应不低于50万元”的规定，因此可以按照7号公告第一条第三项规定的其他纳税人留抵退税政策申请办理留抵退税。

  4.同时符合“制造业等4个行业纳税人”和“房地产开发经营业纳税人”规定的，应如何适用留抵退税政策？

举例说明：某纳税人兼营房地产开发经营业务和制造业业务，申请退税前连续12个月房地产开发经营业销售额200万元，采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的预收款400万元，制造业增值税销售额400万元。按照“制造业等4个行业纳税人”的判定标准，该纳税人制造业等4个行业增值税销售额比重为67%【=400÷（400+200）×100%】，比重大于50%，因此该纳税人符合“制造业等4个行业纳税人”的判定标准。

同时，该纳税人房地产开发经营业务相应发生的增值税销售额及预收款占全部增值税销售额及预收款的比重为60%【=（200+400）÷（400+200+400）×100%】，比重也超过50%，因此该纳税人符合“房地产开发经营业纳税人”的判定标准。在此情况下，纳税人应按照“房地产开发经营业纳税人”申请办理留抵退税。

5.房地产经营业纳税人，允许退还的留抵税额应如何计算？

7号公告规定，纳税人适用7号公告第一条第二项政策的，允许退还的留抵税额=当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额×进项构成比例×60%。

举例说明：某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策，其当期期末留抵税额与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额为100万元，进项构成比例为90%，则其允许退还的留抵税额为54万元（=100×90%×60%）。

6.进项构成比例如何计算？

7号公告规定，纳税人适用7号公告第一条第一项和第二项政策的，进项构成比例为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、电子发票（航空运输电子客票行程单）、电子发票（铁路电子客票）等增值税扣税凭证（以下简称七类增值税扣税凭证）注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

举例说明：某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额，2019年4月至2025年11月全部已抵扣进项税额400万元，其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额200万元，该纳税人进项构成比例为50%（=200÷400×100%）。

7号公告规定，纳税人适用7号公告第一条第三项政策的，进项构成比例为申请退税前一税款所属期当年1月至申请退税前一税款所属期已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

举例说明：某纳税人2025年12月按照7号公告第一条第三项规定申请退还留抵税额，2025年1月至11月全部已抵扣进项税额200万元，其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额150万元，该纳税人进项构成比例为75%（=150÷200×100%）。

7.纳税人在计算进项构成比例时，是否需要对进项税额转出部分进行调整？

20号公告规定，在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时，参与计算所属期内按照规定转出的进项税额，无需从已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额中扣减。

举例说明：某房地产开发经营业纳税人适用7号公告第一条第二项政策，2019年4月至2025年9月全部已抵扣进项税额2000万元，期间已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额1600万元。该纳税人在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时，参与计算所属期内按照规定转出的进项税额为100万元。2025年10月，该纳税人按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额时，进项构成比例为80%（=1600÷2000×100%），无需扣减转出的100万元进项税额。

8.纳税人申请办理留抵退税与申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策如何衔接？

7号公告规定，纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款的，不得再申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。纳税人一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后，可以就缴回当月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。

纳税人自2019年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返（退）政策的，一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返（退）税款全部缴回后，可以自全部缴回次月起按照规定申请退还期末留抵税额。

纳税人按照上述规定全部缴回已退税款后适用留抵退税或者即征即退、先征后返（退）政策的，自全部缴回次月起36个月内不得变更。

举例说明：某纳税人2019年4月1日至2025年9月30日期间，累计取得留抵退税款100万元，该纳税人于2025年10月一次性将已取得的留抵退税款100万元全部缴回后，可以就2025年10月起发生的增值税应税交易按照规定申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。

若该纳税人享受增值税即征即退、先征后返（退）政策后，由于经营业务发生变化，希望变更适用留抵退税政策，自全部缴回留抵退税款次月（2025年11月）起36个月内不得变更。

文章来源：天行财税服务机构