因为一个会计科目，税负相差百万！

最近为一个客户做财税健康体检的服务，这个客户是我在清华房地产总裁班讲课时认识的一个学生，他原本是做制造业出身，近几年开始进军地产行业。他去年拿了一个项目，正在进行开发建设。因为之前没有做过地产，财务也是在做制造业时就一路跟过来的，没有经验，有很多账务的处理都不知道如何把握，所以请了智慧源这样专业的地产财税机构来提供帮助。

我们一看他们的会计科目，就发现了一个问题，他们没有设置开发间接费用这个会计科目，只设置了制造费用、管理费用和财务费用科目，大多成本和费用都往管理费用和制造费用放。我跟这个老板说：“你现在的财务账务处理还是沿用制造业那一套嘛，你现在做地产，还这样做，在税务上可是很吃亏的啊！”老板一听就急了，忙问这是咋回事。我说，别急，听我给你细细分析。

这个客户公司现在就只有一个项目，这个公司的所有人都在围绕这个项目转，上到总裁办，下到做饭阿姨，都在工地上办公。这两年共发生了两千多万的费用，财务都记在了管理费用和制造费用上，制造费用主要是工地上发生的水电费，其他所有人员的吃饭住行等都记在了管理费用上。

我跟这个老板说，首先，你们应该在开发成本科目下，增加一个开发间接费用的科目，而不是所有的费用都放进管理费用中。开发间接费用是指与工程建设施工有关的工程管理费用，发生的地点在工地上，发生重头部门是工程部、预算部、合约部、投资开发报建部等。管理费用，指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会、人力资源部、行政管理、财务部等在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费。

如果是刚刚大学毕业的会计做账，他们可能会将管理人员的工资放在管理费用，将销售人员的工资放在销售费用，将其他的例如工程部、成本部、合约部等的费用放在开发间接费用中。而如果是有经验的老会计，则会将更多的管理费用向开发间接费用倾斜。因为这个客户公司名下只有一个项目，公司所有人都在为这个项目服务，所发生的所有费用都是可以放到开发间接费用，进开发成本的。
这样做账的好处是什么呢？

因为将管理费用往开发间接费用倾斜，开发间接费用可进开发成本，不仅可以在企业所得税前扣除，而且可以在土增税前扣除，在开发费用中按比例扣除以及加计扣除20%，有利于降低土增税税负；在管理费用中列支，仅能在企业所得税前扣除。

例如，将管理费用中的10,000,000元放进开发间接费用，

最低可降低的土增税：10,000,000*（1+30%）*30%=3,900,000（元），

可降低企业所得税：（10,000,000-3,900,000）*25%=1,525,000（元），

共可节税：3,900,000+1,525,000=5,425,000（元）；

在管理费用中列支，

可降低的企业所得税=10,000,000*25%=2,500,000（元）。

税负差异=5,425,000-2,500,000=2,925,000（元）

仅仅是列支的会计科目的不同，就会有如此大的税负差异。

智慧源建议这位客户：

主动把自己认为合理的和模棱两可的项目费用在开发间接费用中列支，加大开发间接费用而降低管理费用，有利于降低税负。

文章来源：智慧源地产财税