以房抵债的会计处理及相关案例

说明以房抵债具体业务及账务处理过程，涉及主要客户，抵债房产价值如何认定，是否有合同或协议条款约定，各期终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比，相关会计处理的合规性。

（一）说明以房抵债具体业务及账务处理过程

报告期内，发行人以房抵债的具体业务及流程及各流程的会计处理具体如下：

（二）以房抵债涉及主要客户，抵债房产价值如何认定，是否有合同或协议条款约定

报告期内，客户以房产抵偿工程款，双方参考市场价值协商确定抵债房产价值，签署抵房协议中会明确约定房产价值。部分协议存在以下情况：（1）抵房协议涉及购房人，房产价值已得到购房人确认；（2）抵房协议后附供参考的市场价值。

（三）各期终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比，相关会计处理的合规性

1、各期终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比

报告期各期，因抵债房产网签终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比情况具体如下：

坏账准备的转回金额较大，主要因为温州市金海园区 D-07c、 D-07d 地块项目桩基分包工程在 2024 年取得抵债房产，终止确认应收账款金额 757.24 万元，相关应收账款账龄 5 年以上， 计提比例 100%， 对应转回坏账金额 757.24 万元。

2018 年，发行人与温州星龙房地产开发有限公司（以下简称“星龙房地产”） 签署了《温州市金海园区 D-07c、 D-07d 地块项目桩基分包工程合同》，项目于 2018 年度完工。 2022 年度， 因工程款支付问题， 发行人起诉星龙房地产，法院出具了（2022） 浙 03 民终 7569 号判决书，判决星龙房地产支付发行人工程款 713.89 万元并赔偿利息损失。 2024 年度，发行人与星龙房地产签订《以房抵债协议》，约定工抵安吉别墅 2 套及 2 个车位，抵债房屋总价 1,071.92 万元，抵减债权 757.24 万元，剩余款项由发行人现金支付。 2024 年 5 月，相关抵债房产完成网签。

发行人在发现星龙房地产出现信用风险迹象时，提起诉讼并获得胜诉，并于期后取得了房产保全。发行人预计相关保全房产能覆盖债权价值，现账龄组合下计提的信用风险损失已合理预提了相关应收账款风险， 故未对相关债权单项计提坏账。

2、相关会计处理的合规性

以房抵债业务适用《企业会计准则第 12 号--债务重组》的相关规定，发行人对以房抵债业务的会计处理符合债务重组准则的相关规定，具体情况分析如下：

（1）企业会计准则的规定

①《企业会计准则第 12 号--债务重组》的相关规定如下：

第三条 债务重组一般包括下列方式，或下列一种以上方式的组合：

（一）债务人以资产清偿债务；

（二）债务人将债务转为权益工具；

（三）除本条第一项和第二项以外，采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债权和债务的其他条款，形成重组债权和重组债务。

第六条 以资产清偿债务方式进行债务重组的，债权人初始确认受让的金融资产以外的资产时，应当按照下列原则以成本计量：

……固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。

放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

②财政部企业会计准则实施问答问:债权人和债务人以资产清偿债务方式进行债务重组的，债权人初始确认受让非金融资产时，应以放弃债权的公允价值和可直接归属于受让资产的其他成本作为受让资产初始计量成本。应当如何理解放弃债权公允价值与受让资产公允价值之间的关系?

答:如果债权人与债务人间的债务重组是在公平交易的市场环境中达成的交易，放弃债权的公允价值通常与受让资产的公允价值相等，且通常不高于放弃债权的账面余额。

（2）适用会计准则的分析

以房抵债业务中，建院股份的债务人以房产向建院股份清偿债务，系债务重组准则第三条规定的第一种方式，因此以房抵债业务应适用《企业会计准则第 12 号--债务重组》的相关规定。

发行人以房抵债业务的会计处理符合企业会计准则的规定，具体分析如下：

①通常情况下，发行人与债务人签署抵债协议时，双方协商确定房屋抵偿债务的金额通常为抵债房屋的市场挂牌价格或略低于市场挂牌价格，放弃债权的公允价值等于或略高于放弃债权的账面价值。建院股份与债务人协商抵债房产的抵债金额时，系以抵债房产的市场价格确定抵偿债务的金额，债务重组双方认定的放弃债权公允价值系发行人债权的账面原值，且与受让资产的公允价值基本相等。按照财政部企业会计准则实施问答的规定，放弃债权的公允价值通常与受让资产的公允价值相等。出于谨慎性原则的考虑，在以房抵债业务中，建院股份认定放弃债权的账面余额与受让资产公允价值相同。

②部分以房抵债业务情况下，存在债务人抵债房产抵偿债务金额的价值高于公开市场交易价格的情况（如苏州阅泓山晓 21 幢 104 等），针对该部分房产，发行人会及时处置房产，资产减值通过资产处置损失体现，未处置房产部分亦会参考公允价值计提减值准备。

于 2024 年末，公司对持有的抵债房产聘请了第三方评估机构进行了减值测试， 存在减值情况的，相应计提减值准备。

（3）同行业的会计处理

经查询，同行业上市公司，中化岩土和中岩大地未明确其以房抵债业务的会计处理方法，宏业基披露的以房抵债业务会计处理方法如下：

经进一步查询，其他上市公司对以房抵债业务的会计处理情况如下：

综上所述，发行人以房抵债业务的会计处理符合《企业会计准则第 12 号--债务重组》的相关规定，会计处理方法与同行业公司一致，具备合理性。

文章来源:会计雅苑微信公众号