划转之前已经出租商铺，按照增值税不征税处理转移至划入企业后，继续出租的，仍可以适用增值税简易计税吗？

我们先梳理一下，哪些情况下，出租不动产可以简易计税：

①一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税；一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。

②房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

③一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

④2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

⑤房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。

从上述五类情形不难看出，出租不动产适用简易计税方法的原因具有统一性，均是纳税人就该不动产未取得可抵扣进项发票，若适用一般计税方法按高税率计税，会导致纳税人税负失衡，而简易计税方法的低征收率的设计，本质是为了平衡税负，保障税收公平。这一核心原理，也是判断划转后能延续简易计税的关键依据。结合上述原理，划转后商铺继续出租能否适用简易计税的问题，可等价转化为一个关键判断：商铺按增值税不征税处理划转，是否会被认定为增值税应税销售行为；若不认定为销售，划入企业承接该商铺后，其“取得时间”或“完工时间”能否接续划出企业的原时间（即营改增试点前），进而满足简易计税的时间要求。根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号），纳税人通过划转等方式实施资产重组，将资产及相关债权、负债和劳动力一并转让的，不属于增值税征税范围，其中涉及的不动产转让不征收增值税，这为划转不认定为应税销售提供了政策支撑，但对于划转后不动产取得时间的认定，目前尚无明确细化规定，实务中形成两种截然不同的观点。

一种观点认为，划入企业继续出租商铺可延续适用简易计税方法。其主要依据是“实质重于形式”原则，商铺通过不征税划转方式转移，划入企业并未就该商铺取得任何可抵扣进项发票，与划出企业当初适用简易计税的税负前提完全一致，符合简易计税平衡税负的核心原理。同时，划转属于企业重组范畴，根据资产重组不征税的政策精神，资产的权利义务及相关税务属性应实现延续，因此商铺的“取得时间”应延续划出企业的原取得时间，若原时间在2016年4月30日前，划入企业继续出租时自然可适用简易计税。

另一种观点则认为，划入企业不得再适用简易计税方法，主要顾虑在于税务征管的实操风险，遵循“形式重于实质”原则。在税务信息系统操作中，商铺完成划转并办理权属转移登记后，系统中登记的“取得时间”会自动更新为划转当日即权属关系转移的当天，而非划出企业的原取得时间。若要按原取得时间界定以适用简易计税，需手动调整相关信息，缺乏明确政策依据，可能面临税务机关的执法质疑，存在一定的税务风险，因此不应再适用简易计税方法及低征收率。

需特别关注的是，简易计税方法的适用存在明确的时间期限限制。根据《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）第三条第二款规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。这意味着，即便划转后可延续简易计税资格，该资格也仅能延续至2027年12月31日，后续能否继续适用，需以届时税务机关发布的补充政策为准，纳税人需提前关注政策动态，做好税负测算与规划。

此外，结合实务征管要求，纳税人若选择按“实质重于形式”原则主张延续简易计税，建议提前准备相关佐证资料，包括商铺原取得时间证明、划转协议、资产重组相关备案资料、未取得进项发票的说明等，主动与主管税务机关沟通确认征管口径，最大限度规避风险，确保税务处理合规。

文章来源：苍生观税团队 苍生观税