房地产开发项目样板房涉税分析
样板房是商品房的一个包装，也是购房者对房屋装修效果的一个参照实例。它通常是开发商为了展示房屋户型结构、装修风格、空间利用等而精心打造的高标准样板间。实体样板房、临时样板房、精装样板房、毛坯样板房，其主要作用在于营销推广、精装样板房、引导装修预期等。房地产开发项目中的样板房不仅是重要的营销工具，其税务处理涉及企业所得税、土地增值税、房产税等多个税种，具体处理需根据样板房的性质（如临时建筑、开发产品、配套设施等）以及税务政策规定进行综合分析。
一、企业所得税 1.成本扣除 样板房费用（含建造、装修）可作为“开发间接费用”计入开发产品计税成本，并在销售时结转扣除。临时建筑费用需通过建筑面积法分摊至各成本对象。 2.资本化与费用化 若样板房最终作为固定资产（如自用或出租），其建造成本需资本化，折旧费用作为期间费用扣除。临时性样板房的装修费用通常计入销售费用，在发生当期税前扣除。 政策依据：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），营销设施建造费属于开发间接费用，但需符合成本归集原则。 3.不同类型样板房的处理 （1）临时样板房 若样板房为小区内临时搭建（非开发产品），其设计、建造、装修等费用通常计入开发间接费用（如营销设施建造费），按项目分摊后在企业所得税前扣除。 若租赁场地建设样板房，租赁期内费用（租金、装修等）计入销售费用；金额较大的装修支出可通过“长期待摊费用”分期摊销。 （2）开发产品内的样板房 若样板房为开发产品的一部分（如精装修后随房销售），硬装成本计入建筑安装工程费，随房屋销售结转成本，允许税前扣除。 若样板房后期拆除，硬装成本计入开发间接费用，但土地增值税中无法扣除。 （3）配套设施改造的样板房 若利用规划内配套设施（如会所）作为样板房，其成本根据产权归属处理：产权归全体业主或无偿移交政府，计入公共配套设施费，可税前扣除；产权归企业或营利性用途：单独核算成本，自用部分转为固定资产计提折旧。 二、增值税 1.进项税额抵扣 若项目适用一般计税方法，样板房建造及装修的进项税额可正常抵扣；若未最终销售而转为自用，需作进项转出。临时样板房的建造及装修费用对应的进项税额可一次性抵扣，拆除损失不属于增值税“非正常损失”，无需转出进项税额。 在增值税上，非正常损失的进项税不能从销项税额中抵扣。所谓“非正常损失”，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。建造的临时样板房被拆除，显然不属于因违反法律法规被依法拆除的情形，因此，不需要做进项税转出。 2.销售处理 利用开发产品作为样板房且后续销售未按公允价值确认收入的，可能被认定为视同销售需补缴增值税。样板房若无偿赠送或用于非销售目的（如员工福利），需按市场价确认销售额缴纳增值税。若样板房最终作为开发产品销售，需按“销售不动产”缴纳增值税，适用税率9%（一般计税）或5%（简易计税）。 3.混合销售 样板房内家电、家具若单独计价，需分别核算不动产销售（增值税/营业税）与货物销售（增值税），否则可能被要求合并计税。 三、土地增值税 1.计入开发成本的条件 （1）项目主体内且作为开发产品转让 若样板房位于清算单位内，并作为开发产品对外转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中，其合理的建造成本及装修费用可计入开发成本扣除。 （2）可转让的营销设施 单独修建的售楼部、样板房若可转让，其建造成本及装修费用计入建筑安装工程费。 （3）作为公共配套 若样板房作为公共配套设施且产权移交全体业主，建安成本可据实扣除。 以上装修费用可扣的前提是需与房屋不可分离（如墙体改造、固定橱柜），且符合销售合同明确约定。
2.不得计入开发成本的情形
（1）独立于项目外建造
在清算单位或主体外单独修建的样板房，建造成本和装修费用不得计入开发成本。
（2）临时性且不可转让
临时性建筑物作为样板房且在项目内但不可转让的，建造及装修费用计入销售费用，按房地产开发费用扣除。
（3）利用公共配套装修
将公共配套设施装修为样板房的，装修费用计入销售费用。
（4）家电、家具等软装费用
家电、可移动家具等软装费用支出，无论是否随房销售，均不得扣除。
样板房发生的费用在土地增值税处理时需综合判定其性质、用途及地方政策，核心原则为：
临时性建筑费用：计入销售费用，限制性扣除；
实体性建筑费用：计入开发成本，允许加计扣除；
产权归属与用途：决定扣除资格与范围。
四、房产税
根据房产税相关规定，房产是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所，即使房产属于临时建筑，未取得不动产权证，只要符合房产定义，且实际使用即需缴纳房产税。若样板房用于展示、接待客户，则可认定为已使用。 1.计税依据 临时样板房需缴纳房产税，计税依据为房产原值，包含建造成本及分摊的土地成本，在扣除10%-30%后的余值，按房产余值的1.2%计征。若未单独核算成本的，需暂估计税价值。 2.纳税时间 样板房应算投入使用次月起缴纳房产税，按年申报，分上下半年缴纳。 3.待销售的开发产品样板房 依据《国税发〔2003〕89号》，商品房在售出前不征房产税；但若已使用或出租，则需缴纳房产税。部分税务机关可能认定样板房“实际使用”，存在争议。 五、地方政策差异 北京：要求装修费用在销售合同中明确约定方可扣除。 《 北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号） 第三十三条规定，土地增值税清算扣除项目包括：（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。 （1）纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。 （2）纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。 （3）纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。 贵州：临时样板房费用计入销售费用，公共配套装修费用也需按销售费用处理。 《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号） 第五十条规定，房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理： (一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 (二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入【建筑安装工程费】进行扣除。 (三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 (四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 第五十一条规定，房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。 安徽：明确单独建造的样板房费用不可计入开发成本。 《国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号） 第四十条规定，纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（1）纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
（2）房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。
第四十一条规定，纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。
浙江省：样板房若在审批建筑面积内，成本可加计扣除；否则计入开发费用。
问题内容：房地产开发公司销售的样板房、精装房中配置的家具、家电、窗帘等支出，在土地增值税清算时能否计入开发成本，并计入加计20%的扣除基数？
浙江财税12366服务中心答复：此问题中涉及到两个问题，第一是样板房支出能否计入开发成本；第二是精装房配置的家具、家电、窗帘等支出能否计入开发成本。
对第一个问题，我省的口径为：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条对计算增值额的扣除项目的规定，样板房如果属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用可以计入“房地产开发成本”，并加计扣除；如不属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用应列入“房地产开发费用”按规定扣除。
第二个问题，我省的口径为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，不含可移动软装。
厦门：明确开发项目外单独建造的样板房成本不得计入开发成本。
房地产开发项目土地增值税清算管理办法含解读发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）
第二十四条 纳税人以房屋销售为目的而实际发生的合理装修费用，应当根据《房地产买卖合同》或其补充合同中的明确约定，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。
(二)纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，不计入房地产开发成本。
《厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）
第三十八条规定，税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。
（1）纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
（2）纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。
六、实务案例
案例1：临时样板房拆除处理 背景： 某项目在主体外搭建临时样板房，建造及装修费用200万元，销售后拆除。 处理： 增值税：进项税额一次性抵扣，拆除损失不转出。 企业所得税：费用计入开发成本，分摊至可售单位。 土地增值税：费用计入销售费用，按“（土地成本+开发成本）×10%”扣除，无加计。 案例2：实体样板房销售处理 背景： 某项目将1#楼101室作为样板房装修后销售，装修费用100万元（含不可移动硬装80万元、可移动家电20万元）。 处理： 土地增值税：硬装费用80万元可计入开发成本并加计20%，家电20万元不可扣除。 增值税：家电部分单独核算，按3%缴纳增值税；房屋部分按9%计税。 房地产开发项目样板房的税务处理需综合考虑税种差异、政策依据及地方执行口径。企业应注重前期规划、费用分类、合同管理和票据管理，结合项目特点和地方政策动态，选择最优处理方式。 文章来源：税笔录
