这些旧改成本能否抵减增值税？

在旧改中，房企为取得土地使用权支付的成本一般包括土地出让金、契税、货币拆迁补偿或实物拆迁补偿；以及为了使土地达到可开发状态，往往还会发生大额的拆迁工程支出。从开发企业的角度，不管是支付的土地出让金及还是拆迁补偿，或是支付的拆迁工程支出，都是为了取得土地开发权益而支付的成本，认为都应归属于土地成本。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）和《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（ 财税[2016]140号）规定，采用一般计税方法核算的房地产项目，房企在计算增值税时可以扣除土地成本。那房企为取得土地开发权益而发生的上述各类成本，是否可以作为增值税销售额的扣除项目？

1、 可扣除土地成本的范围

根据国家税务总局公告2016年第18号和财税 [2016]140 号文的规定，可扣除的土地价款包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，同时土地出让金需取得省级以上财政部门监制的财政票据，支付的拆迁补偿款需提供拆迁协议、银行支付流水、补偿费签收凭证等能够证明拆迁费真实性的资料。

对于实物拆迁补偿，其实质是开发企业为了获取土地使用权所支付的实物对价。根据《广东省三旧改造税收指引（2019年版）》（粤税发[2019]188号）的规定，该政策是明确了货币性拆迁补偿可以抵减增值税销售额，但未规定实物拆迁补偿可以作为抵减项。

因此，如严格按照目前政策的规定，上述发生的土地出让金和货币拆迁补偿是可以抵减增值税销售额。而契税和拆迁工程支出不在可抵减范围内，同时拆迁工程支出是开发企业支付给拆迁工程施工方的费用，不属于拆迁补偿款的范围，也不属于向政府支付的费用。

2、对实物拆迁补偿扣除的探讨

目前旧改中，房企支付的实物拆迁补偿物业一般有两种，一种是物业初始产权登记在房企名下，后面涉及转登记到村集体或村民名下；另一种是物业初始产权登记在村集体名下，后面可能涉及转登记到村民名下。

1）初始产权登记在房企名下：如融资地块的超额补偿物业，其初始产权登记在房企名下，地块物业建成后，后续再无偿转登记到村民或村集体名下。由于融资地块物业权属始终是在房企名下，转登记时是发生了权属转移，房企需视同销售不动产。

2）初始产权是登记在村集体名下：如复建地块的复建物业，初始产权是登记在村集体名下，房企承担复建地块物业的建造。复建地块的土地使用权和物业权属始终是在村集体的名下，房企未发生权属转移，按《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）的通知》（粤税发[2019]188号）界定为视同房企无偿提供建筑服务。

以上两类都是采用实物拆迁补偿方式，《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）的通知》（粤税发[2019]188号）文很明确规定开发企业向村集体经济组织直接支付的货币补偿可作为拆迁补偿费用在计算增值税销售额时扣除。而对于实物拆迁补偿是否也可以在计算增值税销售额中扣除，188号文没有做出明确。据我们了解，目前各地税务机关口径是只允许货币性拆迁补偿才可以在增值税销售额中扣除，不允许实物拆迁补偿也在增值税销售额中做扣除。

根据业务实质，实物拆迁补偿和货币性拆迁补偿性质是一样的，都是为了取得土地而支付的对价。根据规定，房企在支付实物补偿时，涉及到不动产权属转移的视同销售、无偿提供建筑服务的视同销售。实物补偿在确认视同销售的同时，同步确认土地成本，不管实物补偿采用何种计价方式，如果增值税销售额可以同步抵减实物补偿，与货币性拆迁补偿相比，增值税最后的计税销售额是一致的，不存在会导致少缴增值税的情形。如不可抵减，则会导致房企税负额增加，且视同销售价格越高增值税税负就越重。

从房企角度，实物拆迁补偿不得在增值税销售额中抵减会显著增加旧改项目税收负担，为了避免不得抵减的税收风险，房企在实际操作时，可以考虑将实物拆迁补偿转化为货币性拆迁补偿从而符合货币补偿可抵减销售额的规定，同时提醒操作中完善相关合同流、业务流、资金流、票据流，规避相关税收风险。

文章来源：正坤财税     李媛