售价不同，税收差距竟然这么大！

在“房地产开发企业土地增值税的税收筹划方法”这篇文章中讲到利用临界点进行土地增值税的税收筹划，所谓临界点，就是“纳税”与“不纳税”、“多纳”与“少纳”的一个分界点。例如纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。“20%的增值额”就是“临界点”。

案例

某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2017年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价1900元/平方米，售价总额为1729万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息费用为100万元。假设城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。（该房产公司选择简易计税方式）

筹划前

销售房地产取得的不含税收入：1729万元

应缴增值税：1729×5%=86.45万元

允许扣除的税金：86.45×（7%+3%）=8.6万元

扣除项目金额

=200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%+8.6

=1100+110+220+8.6=1438.6万元

增值额=1729-1438.6=290.4万元

增值率=290.4÷1438.6=20.19%

应纳土地增值税额=290.4×30%=87.12万元

实际盈利金额=收入-成本-费用-税金

=1729-200-900-100-8.6-87.12=433.28万元

筹划思路

假设该公司将房价适当调低，由每平方米1900元，降到每平方米1895元，则售价总额为1724.5万元，其他资料不变。

筹划后

销售房地产取得的不含税收入：1724.5万元

应缴增值税：1724.5×5%=86.23万元

允许扣除的税金：86.23×（7%+3%）=8.6万元

扣除项目金额

=200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%+8.6

=1100+110+220+8.6=1438.6万元

增值额=1724.5-1438.6=285.9万元

增值率=285.9÷1438.6=19.9%（销售普通住宅，增值额未超过20%，不需交土地增值税）

实际盈利金额

=1724.5-200-900-100-8.6=515.9万元

虽然售价比原来降低了4.5万元，但实际税后收益反而比原来增加了82.62万元。

文章来源：金穗源