数字税务：设计费用的虚列成本识别与跨项目成本错配风险防控实践
摘要：前期工程费是房地产项目开发初期的关键开支，其中设计费用尤为重要。企业与设计单位在签订景观设计合同时的一个重要计费依据就是企业的用地面积。本案例针对景观设计面积超本期用地面积及跨项目成本错配问题，结合土地增值税清算审核要求，提出有效的防控措施，旨在为行业提供数字化实践参考。
关键词：“前期工程费”、“景观设计”、“税务合规”、“土地增值税清算”、“虚增成本”、“跨项目成本错配”
案例概要：
房地产企业于2017年11月23日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2018年2月06日正式开工，竣工日期2022年9月，截至2023年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。
2023年5月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。
税务机关启动土地增值税清算审核程序，对企业申报资料中的景观设计合同进行审核，如下图所示：
图1
图2
发现以下问题：
①设计面积异常：景观设计合同约定面积远超项目用地面积，涉嫌虚增成本。
②跨期成本错配：首开区绿化设计费用1,256,210.14元（不含税）被系统标记为疑点，疑似非本项目成本，需核实其关联性。
根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？
案例解析：
①景观设计面积超用地面积的审核分析
企业与A公司签订景观设计合同，合同约定景观设计面积为70,000.00㎡，根据土地合同和土地证可知本期用地面积65,991.51㎡，景观设计面积大于本期用地面积，疑似将其他项目成本计入本次清算项目。
税务处理逻辑：
根据《土地增值税清算管理规程》，超用地面积部分的设计费用因缺乏“实际发生”与“项目关联”证据，被判定为虚列成本。税务机关要求企业提供额外证明（如设计变更文件或共用设施协议），若无法提供，则剔除超范围费用，仅按实际用地面积（65,991.51㎡）核定可扣除成本。
②首开区绿化设计费用的跨项目成本审核：
企业与B公司签订首开区绿化设计合同，由三方信息可知，首开区位于本项目之外，首开区绿化费用1,256,210.14元，疑似非本项目成本。
税务处理逻辑：
依据“实际发生+项目关联”原则，跨项目费用因无法证明与清算项目的直接关联性，被全额剔除。税务机关通过区块链证据链直接锁定违规事实，企业无法抗辩，最终1,256,210.14元绿化设计费用不得扣除。
总结归纳：
土地增值税清算的核心在于“实际发生+项目关联+凭据合法”。企业需警惕以下风险：
虚列成本：超范围、超标准的费用归集（例如本项目绿化设计面积超用地面积），可能被税务机关认定为虚列。
成本错配：跨项目、跨期成本未合理分摊（例如本项目将其他项目成本计入本次清算项目），导致扣除被拒。
证据缺失：合同流、资金流、业务流“三流不一致”，无法证明费用真实性。
政策依据与技术协同
《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：
(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
规程中强调“实际发生”与“合法凭据”，数字化工具则是通过技术手段直接验证这两大核心要件。
启示与建议
税务机关端：
通过数字化平台，整合企业报送的相关项目资料数据，应用大数据技术对非结构化数据进行结构化转换与存储，确保合同、资金、业务“三流”数据不可篡改，证据链完整，税务机关可直接调取链上证据，降低核查成本，比如：本案例中对景观设计合同、土地合同以及土地证件等非结构化的影像资料中的设计面积数据、本期用地面积、绿化费用等关键数据进行OCR智能识别转换为结构化数据存储；
应用已预置的风险指标模型对这些数据进行关联性分析，标注出“异常数据”并进行风险预警。比如本案例中的“景观设计面积超用地面积，疑似虚增成本”、“首开区绿化设计费用存在跨项目成本错配”等风险。
2、企业端：
需将数字化管理嵌入业务全流程，例如在设计合同签署时同步接入合同校验，避免超面积问题；依据《关于深化“区块链+税务”应用的意见》（税总发〔2022〕45号），鼓励企业利用区块链技术完善税务凭证管理。因此企业可以利用数字化工具统一管理跨项目成本编码，杜绝错配，提高企业税务合规，降低纳税风险与成本。
数字化工具不仅提升效率，更重构了风险防控逻辑。未来，房地产企业应加速拥抱“税务科技”，将合规管理嵌入业务全流程，实现清算风险的前置化管控。
数字化工具应用
《土地增值税清算辅助系统》：进行项目数据采集存档，绘制可视化的项目全周期画像，可以快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能识别分析潜在风险并指引应对方向，为风险防控与合规优化赋能，提高工作效率的同时，降低征纳双方的合规成本，维护征纳平衡与税法尊严，优化征纳关系。
《智税AI》：配备了专属财税知识库，可以进行实时问题答疑，获取疑难问题解决思路与方法，给出方案级答案；同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合，根据项目真实数据进行AI深度分析，快速生成项目土地增值税清算评估报告，前置风险防控，为税务规划提供合规建议。”
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