土地增值税清算实务案例：房地产企业“不可售公共配套设施”所涉及的成本在土地增值税清算中的税务风险与应对策略

摘要：

“不可售公共配套设施”指的是那些在房地产项目中建设的、不用于销售而是供全体业主或社区共同使用的公共配套设施，本文通过一个具体案例，剖析“不可售公共配套设施”所涉及到的成本在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，以供房地产企业借鉴

案例概要：

房地产企业于2017年7月在发改部门进行“协同雅苑项目”的立项。项目于2018年1月10日正式开工，竣工日期2019年1月19号，截至2019年6月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2019年8月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，发现企业提供的工程合同存在以下争议：

①企业与施工单位签订施工合同，合同内容涉及变电站、换热站的施工，税务机关在企业提交的测绘报告和销售明细表中未找到上述房源。

②企业与施工单位签订合同的时间为2019年5月29号，根据验收报告企业已与2019年1月竣工，合同签订日期晚于协同雅苑项目的竣工日期。

③未在企业提供清算资料中发现变电站、换热站移交证明。

综上所述，税务机关认为企业疑似将非本项目成本计入本次清算项目。

图1:

图2

根据信息，试分析该项目上述成本支出在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图1-图2可知

①房地产企业于2019年与施工单位签订施工合同，合同内容涉及换热站、变电站施工，但企业提供的测绘报告和销售明细表未发现此部分房源。

②房地产企业与施工单位签订的工程合同日期晚于竣工日期。

综上所述，税务机关可能认为企业将其他项目的成本计入本次清算项目，质疑这些成本的真实性，进而影响到可扣除的成本总额，增加土地增值税负担。

总结归纳：

在实务中针对上述问题，企业很容易出现以下情况：

房地产企业将原属于其他项目的房源计入本次清算项目或是将原属于两个项目的房源计入本次清算项目。

针对本案例，如果将原属于其他项目的“变电站、换热站”成本计入本次清算项目，这不仅会导致本项目成本虚高，还可能使另一项目成本低估，从而影响两个项目的土地增值税计算准确性

若税务机关针对上述情况提出异议，企业若不能提供充分证据证明房源的真实性，税务机关可能会视该房源所涉及到的成本为虚列，依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，非实际发生的成本不得扣除。

因此企业在处理“不可售公共配套设施费”成本支出时，需关注以下几点：

1、加强成本管理与记录：确保所有成本支出均有完整、清晰的记录，包括合同签订、支付凭证、工程进度报告等，以证明成本的真实性与合理性。

2、成本归属清晰化：建立严格的成本核算体系，避免跨项目成本混淆。

3、提前准备审计材料：对于“不可售公共配套设施”的成本，企业应提前准备充分的审计材料，包括但不限于移交证明、合同、工程进度报告、竣工验收报告、成本分摊说明等，以备税务机关审核时使用。

政策依据

1、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

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