土地增值税清算实务案例：房开企业“少创建房源”在土地增值税清算中的税务风险与应对策略

摘要：

房地产企业进行土地增值税清算时，房源的确认和处理是非常关键的一步。清算房源正确与否直接影响到收入总额、可扣除项目金额以及最终的增值额和应缴税额。

前期工程费是房地产项目开发初期的关键开支，其中设计费用尤为重要。企业与设计单位在签订设计合同时的一个重要计费依据就是企业的房源类型和房源面积。本文通过一个具体案例，剖析上述内容在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，旨在为企业提供实践指导。

房地产企业于2017年11月23日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2018年2月06日正式开工，竣工日期2022年9月，截至2023年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2023年5月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核前期工程费时，发现企业提供的设计合同存在以下问题：

①企业与设计单位在2017年签订设计合同，合同内容涉及人防地下车库。

②由立项批文可知，此项目应有室内菜市场。

根据企业提供清算资料和税务机关实地勘察可知，税务机关未发现地下车库、室内菜市场房源。综上所述，税务机关认为企业存在少创建房源的情形。

图1:

图2：

根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

税务机关在审核房地产企业与设计单位在2017年签订的设计合同时发现设计合同内容涉及人防车库，但企业提供的房源明细表中未包含此部分房源；同时由立项批文可知本项目存在菜市场，同样未在房源明细表中发现上述房源。

综上所述，税务机关可能认为企业存在少创建房源情形，进而影响到可扣除的成本总额，影响土地增值税负担。

总结归纳：

针对本案例所示，设计合同中所涉及的人防车库、立项批文所涉及菜市场的成本已经计入前期工程费，但这些房源并未出现在房源明细表中，这意味着成本被高估，而收入则可能被低估。在土地增值税清算中，成本与收入之间的差异直接影响增值额和应缴税额。

  因此为避免上述情况的发生，企业应：

1、全面审查房源信息： 企业应该彻底审查所有房源的销售和使用情况，确保房源明细表的完整性和准确性，包括未售出房源的相关信息。

2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少记收入、多计成本的情形出现。

3、对于所有成本支出，企业应保留所有相关的合法凭证，以便在税务审计时能够证明成本的真实性。

政策依据

1、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

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