房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别

在检查企业的财务工作中发现，部分房地产企业的财务人员将公司发生的全部的费用计入到开发间接费科目中，和财务人员沟通，得知房地产企业开发成本能够加计扣除，计入开发间接费对企业有利，那么这种处理方式是否可行呢?今天和大家讨论分析。

开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括的具体项目有:

企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的,或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。

根据以上描述，顾名思义开发间接费是为直接组织和管理开发项目而发生的费用，而管理费用是为企业生产经营活动而发生的各种费用。但是在实务操作中，两者并没有严格的区分，导致财务人员在财务核算中也是摸棱两可，完全凭感觉入账。

谨慎的财务人员会将与项目直接有关的费用计入开发间接费，而将大部分的费用计入管理费用。很大一部分“好心”的财务人员，认为房地产企业开发成本可以享受加计扣除的利好政策，因此将少量的费用计入管理费用，而将大部分费用计入开发间接费科目。这两种处理方式实务中均存在，那么企业究竟应该选择哪种方式呢，通过以下分析可以得出结论：

财务、账务的处理是由相关的合同、凭据和文件决定的。文件、附件、会计凭证三者的核心内容必须一致、相互印证、相互支撑，这是财务账务处理正确的前提和保证。财务人员将哪些费用计入到开发间接费、哪些费用计入到管理费用，只要企业提供文件支撑且理由合理，税务机关一般都是认可的。因此可以由公司出具成立项目部的通知，该通知应包括项目部成立时间、项目部职责、工作范围、人员组成及岗位设置以及拨付项目部使用的固定资产明细等。财务人员以此通知作为两者划分的依据，项目部发生的费用以及项目部使用的固定资产折旧费用等计入开发间接费，其余费用计入管理费用。

通过以上分析，谨慎的财务人员和“好心”的财务人员的做法均不符合常理，谨慎的财务人员将大部分费用计入管理费用，造成开发成本的减少，增加了企业的土地增值税税负;“好心”的财务人员看似增加了开发成本金额，但是由于没有充分的证据链条支撑导致清算时得不到税务机关的认可，实质上又增加了企业的税负。

地产企业开发项目周期比较长，开发间接费累计下来也是一笔不小的金额，将会影响土地增值税的计算缴纳，财务应准确的核算管理费用和开发间接费，在日常核算时不仅要有理有据，还应注意以下两点：

1.项目竣工验收前发生的与项目直接有关的费用计入开发间接费，竣工验收后发生的费用只能计入管理费用，除非有资料证明该支出是为项目直接发生的，企业若有大额的费用支出，应保留相关证明资料。

2.招待费用只能计入期间费用，销售人员发生的费用计入销售费用，行政管理部门发生的费用计入管理费用。

文章来源：中道财税      作者：刘阳阳