揭秘！房地产开发土地增值税清算问题分析

近些年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业给我国经济的增长带来很大的助力。然而房地产企业在税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，受其制度的影响，房地产企业面临一些税务风险：

（一）财务人员对政策理解不全面

在我国营改增政策实施的过程中，也对此制定和实施了一些关于税收法律条文，由于营业税的取消，房地产企业在土地增值税计算和缴纳的过程中也会面临些新的困难，但是如果财务人员对营改增后的土地增值税政策理解不够详细和深入的时候，在进行相关计算的时候就会出现一些问题，税务风险也就会出现。

（二）房地产企业对销售收入认定不明确

房地产企业在交纳税务的时候，房地产企业如果对销售收入认定不清楚，在进行交纳土地增值税计算的时候就会出现问题。现阶段，房地产销售的收入主要是指纳税人转让房地产所得后获取的一些收入。即便如此，在实际执行的过程中仍然有很多房地产企业没有严格的按照相关的规定要求自己的行为，这样就会增加税务风险。

（三）未按照规定进行项目扣除

房地产企业土地增值税税务风险中扣除项目的处理也非常容易引发一些税务风险，项目能否扣除，以及通过怎样的方式进行扣除等都会对企业的税务造成风险。

此外，房地产开发企业还会把车库纳入到公共配套设施的相关费用中来作为抵扣费用，但是在进行项目扣除的过程中忽略了相关的规定，采用了一些不符合规定和标准的行为，导致土地增值税的少缴，增加了税务风险。

（四）票据使用不规范

一般情况下会因为票据不规范无法进行抵扣，这样就造成了税负的提升。例如，没有好好保管没有使用过的票据原件出现丢失的情况。

其次，发票摘要不相符，也会造成无法对相关的费用进行划分和抵扣的问题，而这些费用也只能算作是公共费用来进行处理。在这几种情况下，势必要增加房地产企业的税务风险问题。

导致公司出现财务风险的外部因素是由于公司所处的外部环境由社会、经济、法律、资源等组成，而这些都是不可预见性的。因此只能在风险来临时及时应对，做好前期的预防工作。

（五）如何降低税收风险？

《土地增值税清算辅助系统》建立风险预警监控体系，降低职业风险，增强行业信任度，致力于构建公平公正、协同高效、行业互信、健康发展的房地产行业税收数字空间，减少人的干预，打造阳光税务，推动公平税负。

体系一：大数据支撑指标体系，全方位挖掘评估鉴证项目潜在疑点，降低执业风险，提升服务质量

体系二：系统涵盖房地产项目全流程，阳光透明的业务流程、可追溯的数据链路关系，还原鉴证审核过程，设计理念与税务局端应用系统一致，能辅助涉税服务机构进行全维度分析来解决税务局的不认可，而且可以借助系统的留痕让税务局随时核查所有调整，能更好的协调税企征纳关系。

体系三：依托数据资产中心的数据，加工构建并持续完善房地产项目画像，以可视化视图全盘展示，快速、准确、直观掌握房地产项目分类信息

风险预警系统是以企业数字化为基础，对企业在经营活动中的潜在风险进行实时监控的系统。企业必须建立一套完善的信息网络和风险防范预警机制，使其有效的应对各种意外情况的发生。

本文主要针对房地产企业土地增值税清算税务风险情况进行分析和讨论，并在此基础上提出了控制房地产企业土地增值税清算中税务风险的相关建议，希望可以为减少房地产企业土地增值税清算工作的税务风险提供一些参考建议。

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