清算案例：同时开发住宅和写字楼，如何交税？
案例：D公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2015年12月购入一宗土地，开发建造普通标准住宅和写字楼，面积各占50%，共支付土地出让金800万元，缴纳契税32万元，《建筑工程施工许可证》上注明开工日期为2016年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2015年12月至2021年5月，发生下列经济业务：普通标准住宅开发成本380万元，不包括未抵扣的进项税额10万元;写字楼开发成本700万元，不包括未抵扣的进项税额15万元。分摊到普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元;写字楼利息无法准确划分(当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为10%)。2021年1月全部竣工验收，截至2021年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2021年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，D公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税?
根据目前税法规定，D公司土地增值税清算情况如下。
(一)普通住宅楼土地增值税清算
1.应纳增值税=(1388-44)÷1.05×5%=64(万元)。
分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。
2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=64×(7%+3%+1.5%)=7.36(万元)。
3.印花税=(1388-44)×5÷10000=0.672(万元)。
4.土地成本=(800+32)×50%=416(万元)。
5.开发成本=380+10=390(万元)。
分析：根据43号文规定，增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
6.开发费用=(40-4)+(416+390)×5%=76.3(万元)。
7.加计扣除=(416+390)×20%=161.2(万元)。
8.扣除项目合计=7.36+0.672+416+390+76.3+161.2=1051.532(万元)。
9.增值率=(1388-44-64-1051.532)÷1051.532×100%≈22%。
分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。
10.应缴纳土地增值税=(1388-44-64-1051.532)×30%=68.5404(万元)。
(二)写字楼土地增值税清算
1.应纳增值税=1680÷1.05×5%=80(万元)。
分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=80×(7%+3%+1.5%)=9.2(万元)。
3.印花税=1680×5÷10000=0.84(万元)。
4.土地成本=(800+32)×50%=416(万元)。
5.开发成本=700+15=715(万元)。
6.开发费用=(416+715)×10%=113.1(万元)。
7.加计扣除=(416+715)×20%=226.2(万元)。
8.扣除项目合计=9.2+0.84+416+715+113.1+226.2=1480.34(万元)。
9.增值率=(1680-80-1480.34)÷1480.34×100%=8%。
10.应缴纳土地增值税=(1680-80-1480.34)×30%=35.898(万元)。
作者：王海涛 单位：国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局
文章来源：金穗源
