房地产企业销售佣金如何税前扣除？

房地产企业在房产销售模式的设计过程中，通常会选择与第三方签订合同，由第三方提供销售服务，促成客户与地产公司签约，签约后房地产公司按照销售额给第三方的销售人员发放佣金。房地产企业发生的销售佣金如何财税处理？

一、销售佣金的会计处理。新收入准则即《财政部关于修订印发〈企业会计准则第14号——收入〉的通知》（财会〔2017〕22号）第二十八条规定，企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。按照新收入准则确认要求，销售佣金预计超过1年才能收回预期收益（确认收入）的，计入合同成本，摊销原则要求采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销。对于房地产开发企业而言，执行新收入准则以前，对于发生的销售佣金均列入期间费用。当然，从会计核算的角度，新收入准则对销售佣金的会计处理更能体现“权责发生制”和“收入成本费用配比”的原则，更能精确的反应企业财务状况。

二、销售佣金如何税前扣除。企业所得税规定，一般佣金的税前扣除只要不超过合同收入的5%，均可当年扣除。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照当期确认的销售收入（一般佣金不会超过5%)，因此，在发生的当期就可以税前扣除。但新收入准则按照“收入成本费用配比原则”和“权责发生制原则”，对于属于与销售收入直接相关的销售佣金，采取与收入同比例摊销方式。销售佣金在新收入准则施行之前企业账务处理都是计入销售费用当中，既然都已计入了当年的利润表当中，所以在企业所得税汇算清缴时，根据限额标准在纳税调整表中做纳税调整就可以。执行新收入准则后，销售佣金计入“合同取得成本”科目，未计入当期损益，也就是说销售佣金不在利润表中体现，也无法影响企业利润。这个佣金在发生时要计入资产类科目“合同取得成本”，只有在等房子交房的当年才能结转入销售费用。那么对于执行新准则的企业对于销售佣金支出又该如何在所得税前进行扣除呢？

根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）第四条规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。既然新会计准则已将销售佣金确认为一项资产，相应按照摊销方式予以税前扣除。虽然该文件中并未明确“合同取得成本”，但“固定资产、无形资产等相关资产”中的“等”字中已包含了计入“合同取得成本”资产。因此，对于应当执行新收入准则的企业，企业已将发生的销售佣金计入“合同取得成本”的，则应当通过摊销方式分期依法税前扣除。但对未执行新收入准则的企业，仍执行原有政策，即在发生的当期依法税前扣除。

文章来源：赵辉 中汇武汉税务师事务所十堰所