专家解读版：广东土增清算管理规程（意见稿）

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第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)清算单位已取得的最后一份销售(预售)许可证或销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的;

(三)进入法定破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的;

[王老师点评]进入破产清算程序，这个应该属于“应清算”的范畴，而不是“可清算”的范畴。

(四)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

上述第七条第(一)项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上;第(二)项中“销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的”，包括不需办理销售(现售)备案手续但办理新建商品房首次登记满三年仍未销售完毕的。

第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

[王老师点评] 取消了原规程的第二章内容《集中清算 分段审核》。或许是因为属于税务机关内部的税收管理流程，可以不用公示给纳税人知晓。

第十条 纳税人应在取得国有土地使用权并获得首张房地产开发项目施工许可证之日起30日内办理项目报告，取得土地增值税项目编码。纳税人后续取得有关部门立项、规划、施工、销(预)售、竣工等审批备案资料，应在次月15日前更新项目报告。

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第三章 预征管理

第十三条 纳税人取得房地产开发项目首张预售(销售)许可证或销售(现售)备案证后，在次月15日前向税务机关办理预(销)售报告。后期取得新的预售(销售)许可证或销售(现售)备案证时，应于取得次月15日前更新报告。

纳税人报告销售(预售)许可证或销售(现售)备案证信息时，应同时报送对应的土地增值税项目房源信息，并按季度更新销售情况，报送信息包括但不限于已售房源的网签合同编号、房地产类型、合同签订时间、合同金额等。

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第十五条 房地产开发企业转让自行开发的房地产项目的，按以下方式确认土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

适用一般计税方法的，按照适用税率计算;适用简易计税方法的，按照征收率计算。

第四章 清算申报受理

第十六条 土地增值税以发改部门审批(备案)的房地产开发项目为单位进行清算。对同一个发改立项审批(备案)的项目，分期进行开发的，以分期项目为单位进行清算，具体根据政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》所载内容确认。对连续24个月内取得的多份《建设工程规划许可证》，可结合施工、销售(预售)、竣工验收等情况确定清算单位。

经县级以上(含县级)人民政府审批的城市更新、城中村改造等项目，主管税务机关可综合立项批复、规划实施方案等情况合理确定清算单位。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

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第五章 清算审核重点

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第二十二条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

[王老师点评] 应该是当年的平均售价。

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第二十五条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)同一清算单位内发生的成本、费用，原则上按照普通住宅、其他类型房地产可售建筑面积比例分摊扣除。对国有土地使用权出让合同或其补充协议注明地上部分、地下部分分别缴纳土地出让金的，或者按照用地性质分别缴纳土地出让金的，可直接归集到相应房地产类型扣除;户内装修费用、燃气工程费用可直接计入相应房地产类型扣除。本款所称“相应房地产类型”指普通住宅和其他类型房地产。

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第二十六条 审核取得国有土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

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(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。对于补偿金额大、明显超出当地政府部门规定的补偿标准或采取大额现金补偿的，应重点审核。

(四)纳税人为取得国有土地使用权，按照土地出让公告、土地出让合同及其变更协议或补充合同、城市更新项目政府批复文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合上述文件要求。

[王老师点评] 红线外支出，一直是土地增值税清算的争议话题，意见稿维持原规定，强调根据规划等实际情况，来确定红线外支出扣除的合理性，含务实的做法。类似的还有海南、湖北等省市。

(五)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，作为支付的土地出让金额扣除。

(六)纳税人取得国有土地使用权环节缴纳的契税、印花税、办证费以及按照《中华人民共和国拍卖法》规定交纳的拍卖佣金等，计入“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为取得国有土地使用权的成本扣除。

[王老师点评]点赞。出让环节缴纳的《产权转移书据》印花税、支付的拍卖佣金可以作为加计扣除的基数。

弱弱疑问：“等”，是正列举吗？还是在等没有列举的其他规费？

第二十八条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

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(四)利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除;房屋网签备案合同或补充协议约定人防车位归属全体业主所有，且已在小区内公示的，其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

[王老师点评]原则性把握：无偿移交可以扣除；属于全体业主所有可以扣除；能办理产权的可以扣除。以上三种情况外，不计收入、不扣除成本。

不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照测绘报告文件、人防设施竣工验收备案文件的顺序确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费中计算。不予扣除的成本=人防车位建筑面积/清算单位总建筑面积×不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费。

[王老师点评]扣除直接成本后的建筑面积法。

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第三十四条 与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产缴纳的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

与转让房地产有关的税金凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个清算项目的，按各清算项目土地增值税应税收入的占比计算分摊扣除;同一清算项目内不同房地产类型之间不能准确归集的，按各房地产类型土地增值税应税收入的占比计算分摊扣除。

第三十五条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目包括：

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(二)继续开发建设项目发生的成本;

(三)房地产开发费用;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)国家规定的其他扣除项目。

以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第一项、第二项的金额。

[王老师点评]购买烂尾后续开发的土地增值税清算，一直是有争议的。

规定的做法很值得商榷：购买烂尾的对价是可以加计扣除的，就会形成烂尾的建造成本，第一道销售的时候加计扣除了一次，后续开发再次销售的时候，又加计扣除了一次。如此，设立多个子公司，盖一层卖一层,层层加计……不敢想。

第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内作出清算审核结论;确有困难的，经县(区)级税务局批准，可延期90日完成;确有特殊情况的，经地级以上市税务局批准，可再延期90日完成。

[王老师点评]原规程是180天，广东估计是进行了妥协，按照总局规定修改为90天，不再坚持180天的审核期限。从工作实际来讲，180天更具有实操性！

第三十七条 税务机关启动清算审核后，因不可抗力，或出现公检法及纪检监察部门因立案检查而调取纳税人账簿凭证等资料、纳税人因存在重大偷逃税嫌疑而被移交稽查部门处理等情形，导致税务机关无法在规定期限内完成审核的，可以中止清算审核。中止情形消失后，税务机关应恢复清算审核。中止期间不计入清算审核期限。

[王老师点评] 随着房地产开发形式的变化，广东与时俱进，增加了中止清算审核的情形，为其点赞。

建议：清算审核中止流程是税务机关的内部管理流程，可以不用公示，税务机关内部制定操作流程即可。

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第六章 核定征收

第三十九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应严格控制核定征收的范围，加强核定征收项目的调查核实，原则上不得直接采用核定征收率方式核定征收土地增值税。

[王老师点评]应该补充说明，土地使用权转让，原则上不得核定，但是集体土地转让除外。

第四十五条 纳税人按规定办理土地增值税纳税申报时，扣除项目金额按清算审核确定的各房地产类型单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售面积计算。

各房地产类型单位建筑面积成本费用=各房地产类型清算时的扣除项目总金额÷各房地产类型清算的总建筑面积

对采用核定征收率进行清算的开发项目，在进行尾盘申报时应按清算审核确定的各类型房地产的核定征收率计算申报应纳的土地增值税。

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