实务案例：5百万供热合同面积超房源！土地增值税清算中"非本项目成本"风险警示

摘要：房地产企业进行土地增值税清算时，房源的确认和处理是非常关键的一步。清算房源正确与否直接影响到收入总额、可扣除项目金额以及最终的增值额和应缴税额。

基础设施费是房地产项目开发中后期关键开支，其中供气工程支出尤为重要。清算项目房源的类型及面积，在企业与热力公司签订相关供热合同中为重要的计费依据。

本文通过一个具体案例，剖析上述内容在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，旨在为企业提供实践指导。

关键词：“基础设施费”、“供热入网合同”、“非本项目成本”

案例概要：

房地产企业于2017年10月26日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2018年4月正式开工，竣工日期2020年12月，截至2021年8月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2021年12月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核基础设施费时，发现企业提供的成本合同存在以下问题：

图1

图2

根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

企业与施工单位在2020年签订供热入网合同，合同内容涉及A项目供热入网，合同约定金额5,019,548.40元，约定供热面积96,221.91㎡，企业已全额开票。税务机关在审核企业申报房源面积时，发现合同约定面积远超房源面积，综上所述，税务机关认为企业存在多计成本或少创房源的情形。

综上所述，税务机关可能认为企业存在多记本情形，进而影响到可扣除的成本总额，影响土地增值税负担。

总结归纳：

针对本案例所示，企业与热力公司签订的合同约定面积远超房源面积，若不能提供充足证据证明超支成本的合理性，税务机关可能视超支成本为虚列进而影响到可扣除的成本总额，影响土地增值税负担。

因此为避免上述情况的发生，企业应：

1、全面审查房源信息：确保房源明细表的完整性和准确性，包括未售出房源的相关信息。

2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少记收入、多计成本的情形。

3、对于所有成本支出，企业应保留所有相关的合法凭证，以便在税务审计时能够证明成本的真实性。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

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