实务案例：楼栋信息遗漏在土增税清算中的风险与合规管理
摘要：在土地增值税清算过程中，房源数量的准确申报直接影响成本分摊与税款计算。若存在楼栋信息遗漏或未纳入清算范围，可能导致成本虚减、收入低估，进而引发税务风险。本文通过实务案例，探讨疑似少创建房源疑点的影响及合规应对策略
关键词：土地增值税清算、房源数量、成本分摊、合规证明
案例概要：
甲房地产企业于A市开发“云景苑”项目，2016年5月开工，2021年12月竣工验收，截至2024年3月销售比例达89.7%。2024年6月，主管税务机关对该项目启动土地增值税清算审核。
审核过程中，税务机关发现以下问题：
甲企业与乙岩土工程有限公司签订的《岩土工程勘察合同》中明确包含“T1#楼”勘察服务，合同金额为480,000.00元，相关金额已足额开票支付。
图一：岩土工程勘察合同
甲企业提交的清算资料中仅申报了“云景苑”项目1-6#楼信息，未提及T1#楼的建设、销售及成本分摊情况。
经实地核查，T1#楼实际存在，并于2022年3月取得预售许可证，截至清算时已销售45%。
税务机关要求甲企业说明T1#楼是否属于“云景苑”项目范围，并提供相关建设、销售及成本归集证明。
案例解析：
疑点成因分析：
信息遗漏或分割申报：T1#楼可能为后期增建楼栋，企业未将其纳入原清算范围，或故意拆分项目以减少计税收入。
成本归集不完整：T1#楼的勘察成本（48万元）未在清算中申报，导致项目总成本虚减，扣除项目金额不准确。
税务处理结果：
若T1#楼确属“云景苑”项目：
需补报该楼栋的销售收入及对应成本，重新分摊共同费用（如勘察费）。
未申报的48万元勘察成本不予扣除，需补缴相应土增税款及滞纳金。
若T1#楼为独立项目：需提供立项、规划等证明材料，否则仍视为同一清算单位，成本需按受益原则分摊。
需不保该楼栋的销售收入及对应成本，重新分摊共同费用（如勘察费）。
未申报的48万元勘察成本不予扣除，需补缴相应的土增税款及滞纳金。
企业合规应对：
补充提供T1#楼的《建设工程规划许可证》《预售许可证》及销售台账，证明其归属。
重新编制成本分摊表，将T1#楼纳入清算范围，并调整收入与扣除项目。
归纳总结：
风险点：
楼栋信息遗漏可能导致成本分摊错误、收入低估，进而引发补税与滞纳金风险。
缺乏规划文件、销售记录等证明材料时，税务机关可能直接否定成本扣除。
合规策略：
完整性核查：清算前全面梳理项目所有楼栋信息，确保立项、建设、销售资料完整。
动态更新管理：项目增建或变更时，及时同步更新税务申报资料。
证明文件留存：保留楼栋归属证明（如规划文件、合同条款）、成本分摊依据及销售台账，以备税务机关查验。
政策法规：
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）
第二十一条第二十五条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条
数字化工具应用
《土地增值税清算辅助系统》：进行项目数据采集存档，绘制可视化的项目全周期画像，可以快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能识别分析潜在风险并指引应对方向，为风险防控与合规优化赋能，提高工作效率的同时，降低征纳双方的合规成本，维护征纳平衡与税法尊严，优化征纳关系。
《智税AI》：配备了专属财税知识库，可以进行实时问题答疑，获取疑难问题解决思路与方法，给出方案级答案；同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合，根据项目真实数据进行AI深度分析，快速生成项目土地增值税清算评估报告，前置风险防控，为税务规划提供合规建议。”
扫码获取数字化工具
数字税务知识学习
《数字税务—土地增值税清算数字化实践及案例》书籍：该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著，全书通过讲方法、讲案例的形式，不仅可以让你掌握清算全流程审核要点与分析方法，还可以学到数字化清算模式，获得更先进的解决土增清算问题的思路与做法。扫码在线购买~
《土地增值税清算审核方法与案例解析》线上实战课程：针对清算审核的收入、成本、费用、税金等重点环节进行方法剖析与案例精讲，并对通过技术手段进行审核分析的数字化清算模式进行系统讲解，现在扫码订阅赠送上述书籍！
ps：现在扫码订阅赠送上述数字税务书籍！
