房地产企业实际毛利率低于预缴毛利率-增值税思考
房地产行业目前实际毛利率低于预缴毛利率，因此在增值税和企业所得税上给企业造成很多困扰，本文内容来自赵国庆老师和姚家焕老师的文章，主要是针对增值税内容。
房地产公司增值税预缴率高于实际税负率如何申请退税
赵国庆
房地产营改增之初，国家为了平衡财政入库，在财税[2016]36号文中规定，房地产开发企业销售不不动产，在一般征收的情况下，需要按照预收款3%预缴增值税。但是，随着现在国家不断加强房地产宏观调控的情况下，很多房地产开发公司的利润率已经大大缩减，很多房地产公司出现了按照预收款3%预缴的增值税远远大于正常销售房屋按照销项税-进项税应该缴纳的增值税，甚至有些开发项目销项税额已经和进项税额倒挂，正常不仅不需要缴纳增值税，还出现了留抵进项税的问题。
按照国家政策规定，留抵进项除有特殊规定外（比如《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第20号）），其他留抵进项税是不退税的。但是，对于预缴的增值税，既然是预缴，多于纳税人实际应该缴纳的增值税，就应该退还给纳税人。但是，目前，对于房地产预缴增值税出现多交情况，现实中很难办理退税。
针对这个问题，在国家没有明确规定前，房地产开发企业在资金链越来越紧张的情况下，也是想尽一切办法去应对。总体来看，目前有几种方式：
1、预售房时，不开具不征税的预收款发票，直接按正常9%的税率开具发票，不进行增值税预缴。由于进项税大于销项税，不需要缴纳增值税。等到销项税大于进项税时才纳税；
2、由于系统有预警，房地产开发公司预收款不预缴增值税，税务机关不同意。但预缴了到最后实际多缴了，又迟迟不明确能否退。因此，大家想到了另外一个文件《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发 [2004]112号）：对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。那房地产公司是否可以这么操作，对于预收款正常进行预缴增值税申报，但当月申报了却不缴纳，形成欠税。这样，待下个月申报时，用进项留抵税额抵减的上个月欠税，这样来解决。唯一的问题就是产生一点滞纳金的成本。
对于第二种方法，税务机关是否认可呢？目前我们搜索到有两种不同的观点：
不同意的观点：河北省税务局
房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税
问题内容：我公司为房地产开发企业，目前处于预售阶段，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。
答复机构：河北省税务局
答复时间：2021-08-11
答复内容：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》的规定：
七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题
房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。
例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。
在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。
在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。
同意的观点：合肥市税务局、安徽省税务局
（1）标题 进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知内容
您好，根据办件编号JZXX20210301276 房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税 内容 尊敬的领导！我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。请问领导具体通过进项留抵退税抵减增值税预交税款欠税在税务系统如何操作？
办件编号 JZXX20210601303 提交时间 2021-06-24 09:05
处理情况
处理状态 处理完毕
答复内容：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发〔2004〕112号）：“一、对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。……三、为了满足纳税人用留抵税额抵减增值税欠税的需要，将《增值税一般纳税人纳税申报办法》（国税发〔2003〕53号）《增值税纳税申报表》（主表）相关栏次的填报口径作如下调整：（一）第13项‘上期留抵税额’栏数据，为纳税人前一申报期的‘期末留抵税额’减去抵减欠税额后的余额数，该数据应与‘应交税金——应交增值税’明细科目借方月初余额一致。（二）第25项‘期初未缴税额（多缴为负数）’栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴税额（多缴为负数）”减去抵减欠税额后的余额数。”您可参考上述规定。具体情况，建议与主管税务机关核实。若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
答复机构 国家税务总局合肥市税务局 答复时间 2021-06-24 10:48
（2）标题 房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税内容
尊敬的领导！我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。
办件编号 JZXX20210301276
提交时间 2021-03-22 16:05
处理情况处理状态 处理完毕
答复内容：
根据《关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》的规定，期末留抵税额可以抵减增值税欠税。
答复机构 货物和劳务税处 答复时间 2021-03-26 08:52
当然，方法二的操作无论同意还是不同意，都属于不得已而为之的不正常做法。既然房地产企业预收款是预缴增值税，如果预缴多了就应该给予退税。我们既要纳税人依法纳税，也不能因为征管制度性缺陷而征过头税。因此，我们期待对于房地产行业增值税预缴退税问题能够尽快出台办法明确。
房地产企业税务管理探讨（限价、低毛利篇）
姚家焕
以花样年项目为例：经过3轮竞价，杭州花锦房地产开发有限公司（花样年）以326824万元竞得滨江区（浦乐单元R21-21a地块），楼面价27074元/㎡，溢价率29.78%，自持2%。本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。按最终成交价，笔者简单套用了投资测算的测算表税金情况：如下
我们可以清晰的看见，该项目整盘企业所得税应交0，土增税应交0，增值税应交5067万 ；因售价确定，依据各家公司成本数据， 笔者预估项目实际毛利率在3—7%之间。（当地预计毛利15%）
该项目增值税预征大于整盘金额约7000多万，
土增税预征大于整盘约9000万，
企业所得税预征大于整盘约5000多万，
如果这些税款都不需要缴纳或者可以退回，那对于地产项目还是一笔可观的利润，项目有近2亿左右的税款多缴；那有没有办法避免呢？我们来讨论一下；
目前税法，对于不预缴暂时没有任何公开文件可查询；但是退税还有相关文件查询， 财税2019年第39号（增值税） 、财法字〔1995〕6号（土增税） ，企业所得税年度汇算清缴
增值税， 依据项目进项情况与2019年3月数据相比，增量进项可以在满足信用评级B以上都公司申请留抵退回。该项目按10亿工程成本计算，总建面单方成本约5500元/平估算，进项税率按9%计算，进项税最多可以取得8256万；
房地产项目开发周期一般为3-4年，21年5月成立公司获取地块，一般需要在23年5月才会出具信用评级B以上， 达到可以申请增值税退税的条件，满6个月就可以退一次税。
筹划点： 获地公司本身就是纳税信用评级为B及以上的公司；但一般地产公司不太会有这样干净的壳平台，房地产因为属地原因，若最终没有拿到地块的话，该公司可能就无他用，单独培养这样的公司所花的成本也不小；不考虑属地平台作为项目公司，迁址变更也是一个麻烦的事情。
那有没有可能提前做纳税信用等级评定呢？这个按现有文件制度是明确可以说没有的。即使实操中可能存在个别情况有提前评定，也是违法违规的。纳税人对税法应该有敬畏之心；国家税务总局公告2015年第85号 ，国家税务总局公告2018年第8号，不能简单计算违法成本与带来收益做比较。
我们把项目简单的估算一下， 若节奏把控的好，预征大于整盘清算的金额，通过留抵进项申请退税，假设在23年5月分信用评级满足B
23年6月可以消化部分；8256*60%=4950万；23年12月剩余进项（8256-4950）*60%=1980万，24年6月剩余进项（8256-4950-1980）*60%=795万；通过简单测算， 项目在完成3次增值税留底退税，可以把该项目预缴大于整盘情况的增值税给完全消化。
因19年3月增值税进项是0，需保证最后一次留底退税之前增量大于50万，且经营过程中不得出现稽查等未结案事项，符合信用评级条件；
不过我们也看到了，这个是一个非常理想状态下的税务管理，需要在23年5月份把所有工程发票进项取得，这对房地产公司几乎是不可能的；地产公司进项多了，那供应商的发票少了，这肯定会增加供应商的成本，是一个甲方乙方的博弈过程。
那我们再来看，依据公司正常都工程进度节奏，发票可以取得多少？ 税务管理是否应该颗粒度到单项目，设定取票计划，依据实际工程进度，比如23年5月我们应该取得进项税4000万，23年11月应在取得进项税3000万，24年5月应该把剩余进项全部取得。
我们简单测算一下退税的取得情况：23年6月，4000*60%=2400万；23年12月（1600+3000）*60%=2760万；24年6月（8256-2400-2760）*60%=1857万，合计退税7017万；
结论：进项发票取得越慢，留底退税会越少，光靠留底退税无法全面覆盖预征大于整盘的增值税。
那么在这种情况之下， 是否可以提前开具发票呢？
财税【2016】36号文附件1第四十五条， 增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产行业通行的理解， 交房为增值税纳税义务发生时间，合同交付与实际交付孰早；但是笔者也常常遇见，合同交付已到，但是商品房延期交付，且商品房还未达竣工验收；关于这类项目的房地产纳税义务时间建议与当地主管税局货劳科谨慎确定纳税义务时点。
按文件的规定，能不能提前开票是企业行为，纳税义务时点依据文件要求为开具发票的当天；
若预售过程中增值税这样处理，存在的风险：
开票增值税纳税义务时点确定， 但是预售阶段增值税预缴纳税义务并没有免除；税局可能给予企业按预缴税款的0.5-5倍罚款，按万分之五补缴滞纳金。 按1.2亿预征税款匡算数据罚款及计税基础有点庞大，企业恐怕不敢冒险。
为规避风险，那么是否可以通过操作部分商品，提前开票呢？目前市场行情下，各地对车位、储藏室的定位各地不一，我们能否在这里寻早空间；笔者所在的杭州， 因车位无产权，但是在计算所得税及土增税时都属于房产销售收入，不论你签定什么类型都合同。 那么是否可以简单操作一下， 将车位合同修订为使用权出售合同，合同签订之日，我将使用权交付业主；
实操又出现了无法规避的弊端，我车位未到交付条件，就将车位使用权交付业主。企业需要考虑业主与开发商的维权成本。 就本项目1400个车位，按40万一个可以避免增值税预缴：5.6亿/1.09*3%=1541万；
集中供地后，目前杭州市场上存在大量类似项目，毛利空间很低， 土地成本巨大，地货比在1.3左右，进项税的60%远小于（清算-预征金额） ；仅以花样年蒲乐项目案例为测算模板。 几乎所有的项目都存在三税预缴大于清算的可能；那么未来是不是有可能降低预计毛利，降低预征率；增值税与企业所得税都可以跟土增税一样进行清算，多退少补呢？
在现有行情下，低毛利项目案例中， 税务能做的管理动作，只有取得更多的进项发票，给企业降低损失。越早退回税款，增加资金使用价值就有越有利于开发商。
文章来源：财税信息库
