土增清算（七）卖精装修房是不是更节税？

房地产行业销售精装房是很常见的销售方式，一方面消费者不用为装修而烦恼，省心省事，另一方面开发商也能够通过销售精装房获得更高的利润。那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？

甲房地产公司是一家专业从事高档精装住宅的房地产开发商，所开发住宅A楼盘只完成硬装部分，中央空调、整体橱柜采购成本为2000万，不附送床、桌椅等可移动家具。但是有四间样板房为了体现展示效果，采购床、桌椅、家电、软装等，采购成本为120万元。房屋全部销售完毕，签订房屋销售合同开具销售不动产发票。假设中央空调、整体橱柜、床、桌椅、家电、软装等现市价与采购成本相同。

问题1：空调、整体橱柜是否缴纳增值税？如何计算缴纳增值税？

关于这个问题，首先我们要搞清楚中央空调、整体橱柜是否属于“不动产”。

概念：有形动产是指那些具备实物形态，能够带来经济利益的可移动资产，不动产是指不能够移动或者移动后会引起性质、形态改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

国税发[2005]173号《 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

财税[2009]113号 《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》：以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣（现不动产的进项税已可以抵扣）。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

根据以上分析，中央空调、整体橱柜安装在建筑物上或者说是依附于建筑物，属于建筑物附着物，是建筑物的组成部分之一。那么若在销售合同里注明带装修销售，应该按销售不动产征收增值税，税率9%或5%。

问题2：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否缴纳增值税？如何计算缴纳增值税？

床、桌椅、家电软装不属于“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施”的定义，因而不属于不动产，而属于有形动产，缴纳增值税。但是关于怎样缴纳增值税有两种观点：

观点1：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号文附件二）第二条第（三）项规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

销售不动产同时销售样板房中的床、桌椅不满足混合销售“既涉及货物又涉及服务”的形式条件，属于兼营行为。那么销售房子就属于销售不动产，按9%缴纳增值税；销售床、桌椅、家电、软装属于销售货物，按13%缴纳增值税。

观点2：有部分税务机关认为服务涵盖了所有增值税应税内容，即销售服务也涵盖了销售不动产与销售无形资产的行为，因而销售不动产同时销售样板房中的床、桌椅也满足混合销售“既涉及货物又涉及服务”的形式条件，属于混合销售行为。那么床、桌椅、家电、软装也按销售不动产的税率（9%）一起计税了。

比如：湖北国税营改增政策执行口径第二辑：房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率（现为13%）征收增值税。   

另，房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

更多地方的政策规定也做了汇总：装修费用，土地增值税如何扣除？（点击蓝字查看）

稳妥的操作方法：桌椅、家电、软装由房地产开发公司采购，装饰公司只负责施工，虽然可以降低一点采购成本，但税务处理上存在争议。所以有些房地产开发公司就采取装饰公司包工包料的形式，桌椅、家电、软装都由装饰公司采购，开建安发票给开发公司，这样做有两个好处：一是增值税按9%缴纳，不存在争议；二是土增税清算时也可以计入建安成本，还可以加计扣除。

问题3：空调、整体橱柜、床、桌椅、家电、软装在土地增值税中是否要计入收入？是否可以作为扣除项目？

总的原则：房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

但也有例外，比如广州规定固定式装修（如整体橱柜）允许扣除，但可移动家电（如分体空调）仅可据实扣除，不可加计20%。见《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)。