房地产企业拖欠土地出让金加收的滞纳金如何财税处理？

根据《中华人民共和国土地管理法》和相关法规，土地出让金是指土地用途划定后，国有土地出让给个人或单位使用所支付的价款。在土地出让金的缴纳过程中，如果未能在规定的时间内及时缴纳，就会产生滞纳金和违约金。房地产企业拖欠土地出让金缴纳的滞纳金如何财税处理？

一、不能抵减增值税销售额。房地产企业实行一般计税的房地产开发项目，在发生增值税纳税义务，计算当期应纳增值税额时，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额作为销售额。《财政部  国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税【2016】140号文件第七条规定：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第 10点中‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”“向政府部门支付的土地价款”，一般包括土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和大市政配套费。因此，房地产企业因自身原因未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不能抵减增值税销售额。

二、不能土地增值税税前扣除。土地增值税清算扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产企业因自身原因违反土地出让合同，未按期支付土地出让金而缴纳给政府土地主管部门的滞纳金，不属于合同约定的土地出让金，因而不能在土地增值税清算中扣除。

三、可以企业所得税税前扣除。根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。”房地产企业因自身原因未按期支付土地出让金而缴纳的滞纳金，是属于违反合同的违约金，不属于企业所得税法规定的不能扣除的滞纳金、罚款等，因此可以在企业所得税前扣除。

四、不计入契税计税依据。国有土地使用权出让以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。以及《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。未按规定缴纳土地出让金是土地价款之外的滞纳金不属于土地的成交价格，因此不计入契税计税依据。

五、计入会计当期损益。营业外支出是指除主营业务成本和其他业务支出等以外的各项非营业性支出。如罚款支出，捐赠支出，非常损失等。为此，要设置“营业外支出”账户对这部分内容进行核算。土地出让金滞纳金账务处理：

借：营业外支出-滞纳金

贷：银行存款

文章来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司