房地产企业“开发间接费”您想问的都在这里!
房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点，由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，致使企业在归集上人为操控的因素较多。
今天就和大家解析一下，房地产开发企业“开发间接费”税前归集的难点，希望能够对你有所帮助。
一、企业所得税中对“开发间接费”是如何界定的？
开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（国税发[2009]31号）
二、土地增值税中对“开发间接费”是如何界定的？
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（财法字[1995]6号）
三、“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”有何区别？
（一）“开发间接费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“成本”，在开发土地和新建房及配套设施的成本中列支，土地增值税清算中可以享受20%的加计扣除；
（二）“销售费用、管理费用、财务费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“费用”， 在开发土地和新建房及配套设施的费用中列支，土地增值税清算中不能享受20%的加计扣除
（三）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过开发土地和新建房及配套设施的“成本”的5%以内计算扣除；
（四）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（五）“财务费用”中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，“销售费用、管理费用、财务费用”开发费用按开发土地和新建房及配套设施的“成本”金额之和的10%以内计算扣除。
四、“开发间接费用”列支范围包含哪些组成内容？
（一）行政管理费
该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。
（二）工程管理费
该项费用是所开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。
（三）周转房摊销
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
（四）项目营销设施建造费
该项费用是所开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。
（五）资本化借款费用
资本化借款费用包括：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。其中，因借款而发生的辅助费用还包括手续费等。
（六）物业管理完善费
未出售的房子产权归开发商所有，物业公司进驻后，需要产权人缴纳物业管理费，开发商作为未售房屋的产权人，就该部分承担的物业管理费，以及针对配套设施不完善，需要给物业公司支付的一部分补贴费用。
五、土地增值税清算会如何审核“开发间接费用”？
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
房地产开发项目开发间接费真的越多越好吗?
土地增值税与企业所得税对于房地产企业来说是两个税负较高的税种,也存在着一定的税收筹划的空间,因为土地增税中的开发成本有按30%加计扣除的规定,而企业所得税前是据实扣除,所以在前期筹划时往往会加大开发间接费的列支,那么问题来了,开发间接费真的越多越好吗?
首先我们先来看一下相关政策：
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
综上所述,开发间接费列支时我们应注意以下几点：
1.列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支，且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。
2.列支期间：允许计入开发间接费用的只是工程部人员在建设期以内发生的费用，实务中对于该期间的规定各地执行不一，一般会以工程规划证开工日期至工程竣工验收备案为止的期间界定为主要建设期。
实务中，就石家庄而言，在进行土地增值税清算时，需将申报资料录入土地增值税清算系统，该系统会根据土地增值税相关政策文件规定，将正列举之外的费用提出疑点，对于开发间接费正列举之外的费用及主要建设期以外的费用税务工作人员会着重分析、审核。
单从税收筹划的角度来说，理论上加大开发间接费的列支对土地增值税是有利的，可适当降低土增税的税负，但需在合情合理的范围内按税收相关政策列支，实务中开发间接费的预警值为45元/平方米，占开发成本的比例为2%，如果人为的把本该计入期间费用的支出调入开发间接费，不仅土地增值税清算时不得税前扣除，也未抵减当年企业所得税，这样看来实在是得不偿失，所以建议企业还是应按费用的实际发生部门划分清楚，真实列支。不要为了片面追求降低土地增值税的税负而承担不必要的风险。
地产项目中开发间接费与管理费的重大误区
房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点
由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大
“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收
但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点
本文将详细阐释这一点
01、什么是开发间接费
开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出
主要包括：
管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等
在实操中经常会与管理费用相混，也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分
但总的来说并不算十分严谨！
02、开发间接费与销管财三费的区别
关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别，总结概括下主要包括以下几点
（1）“开发间接费用”属于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除
（2）“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”， 在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除
（3）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过总成本的5%以内计算扣除
（4）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除
但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
03、关于开发间接费与管理费的误区
对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上
开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除
但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额
所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面
一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中
在很多项目中，实操中存在不少项目人员，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中
享受加计扣除的优惠政策，认为对最终的项目清算有利，人为有意地将费用更多的计入开发间接费，即将费用转移到成本中去
如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分，且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段
但是不如不加区分的操作，也同样会被税务局认定为不合理
二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中
由于地产企业在预收阶段，需要根据预计毛利率预缴企业所得税，但由于企业当期的费用金额较小
企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税，随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去
这点跟误区一是两个极端，所犯的问题都是为了达到某种目标，对开发间接费和管理费不加区分
而在实操层面中并不可行！
其实，以上操作误区，都存在涉税风险，而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分，提供合理的划分依据
那么，“开发间接费用”与“管理费用”的异同个如何区分呢？小编整理成表格的形式便于大家理解。
区分核心要点：通常以有无开发现场设立机构来确定的，具体情况需要参照相关资料来进一步的判定。
房地产企业开发间接费用如何核算？
开发间接费是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这一类费用本质属于房地产开发成本，但是无法将它直接记入各项开发产品成本当中。所以，先将这一类费用统一归集至“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，再分配记入各项开发产品成本，详细内容如下。
一、开发间接费用的归集
房地产企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费”一级科目进行明细核算，月末将本月发生的全部开发间接费一次性转入“开发成本——开发间接费”；后期再按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
具体来说：
首先，日常发生有关支出时
借：开发间接费—办公费
—交通费
—职工薪酬
……
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款、应付账款
月末，结转本月开发间接费至开发成本：
借：开发成本—待分摊成本—开发间接费
贷：开发间接费用—办公费
—交通费
—职工薪酬
……
月末结转后，一级科目“开发间接费”无余额。
再按照一定的分配方法，计入有关具体成本核算对象的“开发间接费”成本项目：
借：开发成本——某成本对象——开发间接费
贷：开发成本——待分摊成本——开发间接费
二 开发间接费分配
公式：某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月份内该项开发产品实际发生的直接成本（预算造价）÷各开发产品实际发生的直接成本总额（预算造价）。
例1：ABC地产公司6月份共发生了开发间接费用50 000元，应分配开发间接费的各开发产品实际发生的直接成本如下：
根据公式，各开发产品应分配开发间接费的分配率为：
50000÷2000000×100%=2.5%
A楼栋应分配的开发间接费：1 000 000×2.5%=25 000（元）
B楼栋应分配的开发间接费：600 000×2.5%=15 000（元）
商场应分配的开发间接费：400 000×2.5%=10 000（元）
根据上面的计算，就可将各开发产品应分配的开发间接费计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费用”成本项目，并将它计入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
ABC地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本—房屋开发—A楼栋—开发间接费 25 000
—B楼栋—开发间接费 15 000
—商场—开发间接费 10 000
贷：开发间接费—成本结转 50 000
房开企业建设开发阶段的核算全流程案例：
例2：甲地产公司开发的小区有A楼栋、B楼栋两座建筑，在8月份共发生了开发间接费用20万元：其中工程部门工资10万元、办公费3万元、通讯费2万元、固定资产摊销5万元。假设该企业用直接成本法分摊开发间接费。本月A楼栋发生直接成本400万元，B楼栋直接成本100万元。
费用发生、折旧计提：
借：开发间接费——工资 100000
——办公费 30000
——通讯费 20000
—— 折旧摊销 50000
贷：应付职工薪酬 100000
银行存款 50000
累计折旧 50000
月末，制作开发间接费用分配表：
依据开发间接费用分配表，
借：开发成本—（A楼栋）—开发间接费 16
—（B楼栋）—开发间接费 4
贷：开发间接费用 —结转 20
关于「开发间接费」的几个官方答复~~
1、土地增值税清算时，项目部业务招待费能否计入开发成本开发间接费用扣除？
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二项规定，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，土地增值税可扣除的项目开发成本—开发间接费中不包括业务招待费。业务招待费应计入期间费用按规定进行扣除。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税缴费热线或主管税务机关。
答复单位 国家税务总局河南省税务局
2、公司在开发高层楼盘时向周边居民支付了挡光补偿费，是否可以列为房地产开发成本，在土地增值税清算时扣除？
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
……
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”
挡光补偿费不符合上述文件规定，不得作为房地产开发成本在土地增值税清算时扣除。
3、我公司为房地产开发企业，委托另一房地产公司代建商品房开发项目，代建协议中分别约定建设管理费和销售管理费，请问建设管理费能否计入开发间接费，在土地增值税前扣除？
答复内容
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
建议您根据企业实际情况判断是否属于开发间接费用。
4、我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，发生的已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？
答复内容
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，物业管理费不是公司直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用。在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列支。建议根据实际情况判断，无法判断建议联系当地主管税务机关核实。
5、在土增税清算中，对工程人员的工资计入开发间接费用准予扣除，但是对于其对应的五险一金不准予扣除；税务局依据是1995税务局正列举文件：开发间接费:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。这个正列举里面没有五险一金，以此为不准予扣除，我作为企业一方，绝对不能认同。
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
6、房企计入开发间接费用的工资人员有哪些，工程人员、招采人员、维修人员、开发人员是否属于？如何判断人员是否符合计入发开间接费用里的人员工资？
答复内容
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。……第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：……(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……
因此，按照您的描述，暂不清楚您具体咨询哪个税种计算时涉及的开发间接费用，无法做出针对性答复。根据上述文件规定，房地产开发企业在计算企业所得税方面，开发产品计税成本支出包括开发间接费。其中，开发间接费所包括的人员工资所指的是管理人员工资。而在计算土地增值税方面，扣除的项目也包含开发间接费用，该开发间接费用所包括的工资，政策中没有明确具体该部分人员的范围。建议您参考上述文件规定，并结合实际情况进行界定。具体事宜您也可联系主管税务机关进一步确认。
7、我公司为房地产开发企业，开发某地产项目，该项目工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？
答复内容
尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
答复单位 国家税务总局安徽省12366纳税服务中心
文章来源：房地产财税咨询
