房地产企业融资利息税前扣除？

房地产开发公司向其他公司借款利息取得专票具体怎么税前扣除？如果借的是股东的钱怎么扣除呢？

解答：

企业对外借款支付利息取得的增值税专用发票是不能抵扣进项税额的，但是可以企业所得税的税前扣除凭证。

1.向非金融企业借款的利利率不超过按照金融企业同期同类贷款利率

企业向其他公司和股东等非金融企业借款，依照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除:(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

同时，《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条规定：

根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

2.向股东借款不得超过债资比

《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）规定：

（1）企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

（2）企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

①企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；

②企业与个人之间签订了借款合同。

3.不存在企业投资者投资未到位的情况

《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函[2009]312号）规定，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

4.注意区分借款利息支出是否应该资本化的问题

如果属于应该资本化的利息支出，即便是满足其他一切税法规定也不能直接税前扣除，而直接通过资本化的资产来税前扣除。房地产企业借款是用于房地产开发的，开发时间超过12个月的，应按照规定资本化，将利息支出计入“开发产品”，而不能直接作为“财务费用”进行税前扣除。

文章来源：亿海地产建筑财税