房地产企业买房赠车位的税会处理

  对于房地产开发企业来说，为了加速商品房的去化，提升企业的现金流周转，买房赠车位是一种常见的销售模式。那么买房赠送的车位在财务会计以及纳税申报上应该如何处理呢，本文将对此进行梳理。

 一、买房赠车位的财会处理

买房赠车位从实质上来说是“买一赠一”，属于一种有偿赠送的销售行为。根据《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）第七条 企业与同一客户（或该客户的关联方）同时订立或在相近时间内先后订立的两份或多份合同，在满足下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：（一）该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易。（二）该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。（三）该两份或多份合同中所承诺的商品（或每份合同中所承诺的部分商品）构成本准则第九条规定的单项履约义务。实务中，由于房屋销售合同往往是网签的制式文件，开发商会与购房人签订一份车位无偿销售合同。从业务本质上来看，这两份合同符合以上规定，应该合并为一份合同进行会计处理。同时准则第十四条规定：企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。据此，买房赠车位的销售行为，应该将房屋销售款按照房屋和车位公允价值的比例，分别分摊确认房屋销售收入及车位销售收入，同时分别确认相应的销售成本。

二、买房赠车位的增值税处理

根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税财税（2016）36号）文附件1第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。而买房赠车位，从业务实质来看，并不是真正的无偿转让，而是一种捆绑销售，属于销售折扣。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。因此，企业在开具增值税发票时，应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明商品房和赠送车库的价格，并备注折扣金额。

三、买房赠车位的土地增值税处理

先来看土地增值税对于视同销售的规定：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。而买房赠送的车位显然不属于以上行为，不应该作为视同销售。而且根据财务会计和增值税的分析，买房赠车位在本质上属于捆绑销售，应该将销售价格在销售的房屋和车位之间进行分摊。对于地下车库销售所产生的收入及对应的土增税扣除成本，是否进行土增税清算，在不同的地方政策文件中规定不同。有的地方规定地下车库销售产生的收入应作为土地增值税的清算收入，对应的成本也应作为扣除成本。那么对于买房赠车位的行为，应将地下车库分摊的收入计入土地增值税清算收入，同时扣除相应成本。对于地下车库不进行土地增值税清算的口径，房屋销售的土地增值税清算收入是否应该剔除车位分摊的收入，目前也无一致规定。实务中存在不能剔除的风险，即按照销售总额作为土地增值税的清算收入。本文第五部分也会对此进行分析。

 四、买房赠车位的企业所得税处理

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。据此，企业所得税对买房赠车位的处理和财会处理以及增值税的处理原则一致，即按照商品房和车位的公允价值将销售总价进行分摊，分别确认收入和成本。

五、买房赠车位的涉税风险

根据以上分析，买房赠车位这一销售行为在财务和税务上的处理原则基本一致，即按照商品房和车位的公允价值将销售总价进行分摊。但实务中会存在一些问题：如增值税要求将商品房销售和车位销售两项销售行为开在一张发票上，业主在办理房屋产权过户时，由于发票上的商品房销售金额和销售合同金额不一致会存在问题。而且在土地增值税清算中，有很大风险会将商品房和车位的销售总额作为清算收入，而地下车位的成本不能扣除的风险。为了解决这些问题，较好的解决办法是按照分摊后的价格分别签订商品房和车库转让合同的价格，按照销售合同金额分别开具销售发票，销售总额和买房赠车位的总额保持一致。

  以上是对于买房赠车位这一销售方式的财税分析，由于该销售方式存在一定的涉税风险，房地产企业应谨慎采用，避免造成额外的纳税支出。

文章来源：小童财税