卖房送装修如何财税处理？

房地产企业楼盘价格确定后，一般不会随意变动，为了加快楼盘的销售速度，房地产企业通常会采用买房送装修等变相降价的营销模式。其中送“硬装修”最为常见，如传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线和电线等。凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出，即硬装修。在新收入准则下，房地产企业卖房送装修属于两项履约义务，要对两项履约义务进行评估，识别各单项履约义务。先分别评估各单项履约义务，拆分出房产销售和房屋装修两个履约义务，再将合同交易价格分摊至这两个履约义务。在税收上，房地产企业卖房送装修如果缴纳增值税、土地增值税、企业所得税？购买方如何缴纳契税？是否缴纳个人所得税？

一、卖房送装修的增值税处理。硬装修属于房屋不可分割的一部分，隶属于房屋的构成部分，赠送的装修其实不是真正意义上的无偿赠送，“羊毛出在羊身上”，装修费用是包含在房价内，因此，随房款收取的装修款应一并按照“销售不动产”申报增值税。

在实务中，另有一种认为，房地产企业卖房送装修应当作为“销售不动产”和“提供装修服务”两笔业务，分别确认增值税应税收入。当然，如果属于房地产新项目，房地产企业为一般计税，销售不动产和建筑服务的适用税率均为9%，对增值税最终的结果并不产生影响。但如果属于房地产老项目，销售不动产选择简易计税的，而装修服务发生在营改增之后，房地产公司提供的建筑服务应当适用一般计税。当然，装修购买材料、建筑服务等允许抵扣。

二、卖房送装修的土地增值税处理。卖房送装修，收取的房款实质上是包含装修在内，因此，应当以实际收取的房款确认土地增值税应税收入。同时，对发生的硬装修成本，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定，装修费用计入房地产开发成本，并享受加计扣除。

三、卖房送装修的企业所得税处理。装修属于销售开发产品成本的组成部分，将毛坯售房款与装修款一并作为计税依据在未完工年度预缴企业所得税，完工后确认收入;同时装修费用计入开发成本，完工后结转计税成本。

应当注意：装修费用属于销售该房屋的专属成本，按照成本费用配比原则，装修费用应当作为直接成本在本套房屋进行归集。

四、买房送装修的个人所得税处理。根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第三条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包，下同)，以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。因此，买房送装修属于价格折扣范畴，不应按偶然所得代扣代缴个人所得税。

五、买房送装修的契税处理。根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）的规定：“承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。”因此，买房送装修，购买方应连同装修费用在内，一律要全额作为契税计税依据。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所