一文搞懂：房地产开发企业增值税会计如何规范核算

一、科目设置和使用

二、案例说明       

甲公司为房地产开发企业，一般纳税人，采用一般计税法核算。甲公司开发的A项目地价100,000万元，项目2023年1月1日预售，2025年12月31日竣工，2026年3月1日交房。项目总收入（含税）200,000万元，支付总工程款（含税）45,000万元，取得总进项3,715.60万元。其中：项目竣工前取得预售款（含税）150,000万元，支付工程款（含税）36,000万元，取得可抵扣进项税2,972.48万元。竣工后销售现房取得收入（含税）50,000万元，结算工程尾款（含税）9,000万元，取得可抵扣的进项税743.12万元。

1、预售阶段（竣工之前）

（1）取得预收款（含税）150,000万元

借：银行存款 150,000

贷：预收账款 150,000

（此时暂不做价税分离，因为尚未到达增值税纳税义务发生时间，同时按旧的会计口径也不符合收取确认的条件，收取的预收款形成一项负债。）

（2）预缴增值税（税率9%，预征率3%，预缴增值税=150,000/1.09*0.03=4,128.44万元）

借：应交税费-预交增值税 4,128.44

贷：银行存款 4,128.44

（房地产开发企业纳税义务发生之前，“应交税费-预交增值税”科目月末不做结转。）

（3）支付工程款，认证专票

借：开发成本 33,027.52

应交税费-应交增值税（进项税额） 2,972.48

贷：银行存款  36,000

（月末“应交税费-应交增值税”的借方余额是留抵进项产生的部分，不需要结转。）

2、项目竣工时

此时暂无增值税的会计处理。增值税纳税义务发生时间为“交房”（各地税务局解释若不同，请另行判断）

3、交房时

（1）会计口径结转收入

借：预收账款150,000

银行存款 50,000  （竣工后销售现房的收入）

贷：主营业务收入 183,486.24

应交税费-应交增值税（销项税额 ) 16,513.76

（此时增值税纳税义务发生，要做价税分离。旧准则下会计口径也是交房时确认主营业务收入，二者一致。如果在新准则下，会计确认收入时，增值税纳税义务尚未发生，分录是：借：合同负债 贷：主营业务收入   应交税费-待转销项税额，增值税纳税义务发生时，借：应交税费-待转销项税额  贷：应交税费-应交增值税（销项税额））

（2）地价抵扣销售收入（100,000/1.09*0.09=8,256.88）

借：应交税费-应缴增值税（销项税额抵减 ） 8,256.88

贷：开发成本  -8,256.88

（为避免和开发成本结转混淆，一般计入借方负数，不计入贷方）

（3）结转预交的增值税

借：应缴税费-未交增值税 4,128.44

贷：应缴税费-预交增值税 4,128.44

（4）结转应缴增值税科目余额（不包括留抵进项）

借：应缴税费-应交增值税（转出未交增值税） 8,256.88

贷：应缴税费-未交增值税 8,256.88

（此时，应缴税费-应交增值税科目，不考虑留抵进项的余额是销项税额16,513.76-销项税额抵减8,256.88=贷方余额8,256.88）

（5）抵扣进项，申报缴纳增值税

借：应缴税费-未交增值税 4,128.44

贷：银行存款 412.84

应缴税费-应交增值税（进项税额 ）  3,715.60

如果企业符合条件可以申请留抵退税的，收到留抵进项退税的分录是：

借：银行存款

贷：应缴税费-应交增值税（进项税额转出）

（此分录略有争议，因为留抵进项的退税并不是政策列举的进项税额转出的情形，这样处理不够严谨，同时这样处理可能导致账面反应的加计扣除的进项税基数有误，建议增加“应缴税费-应交增值税（留抵退税）科目）。

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