尾盘销售，土地增值税有哪些争议？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知（武地税发[2008]38号）

九、关于项目清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑成本费用乘以销售或转让面积计算。

关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（辽地税发[2007]102号）

第二十二条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号）

第十六条   在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）

十二、关于清算后再转让房地产处理问题

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再次转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算

关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（四川省地方税务局公告2015年第5号）

四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理

采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税清算管理办法》的公告（湘潭市地方税务局公告2013年第8号）

第六章 清算后再转让房地产的处理

第三十六条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或者有偿转让的（以下简称清算后再转让），纳税人应当按照规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按照清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或者转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按照清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

第三十七条纳税人清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他类型商品房，分别计算收入。

第三十八条纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签定的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时，可以按照合同约定的销售额计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号）

第四节后续管理

第三十四条对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，各单位应督促纳税人按规定及时进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的公告（吉林省地方税务局公告2014年第1号）

第二十六条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，不再实行预征管理。纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

关于土地增值税若干政策问题的解答（浙江省地方税务局）

项目清算完成后再转让房地产应如何计算征收土地增值税？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。现明确如下：根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额，按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。

如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的成本和费用，在项目完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下办法计算单位建筑面积扣除额：将新取得合法、有效凭证的成本费用总额除以总建筑面积得出单位建筑面积扣除项目增加额，加上已清算部分单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额。以此计算清算后再转让房地产的增值额。

具体公式：清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额/总建筑面积+已清算部分单位建筑面积扣除额

关于土地增值税清算若干政策问题的公告（国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号）

六、财政部规定的其他扣除项目的规定

取得未竣工房地产开发项目后再次转让或开发为商品房进行销售的，在计算增值额时，只允许将新投入的房地产开发成本部分作为加计扣除的基数。

......

房地产开发项目自清算受理所在季度的季初起至清算审核结束期间转让的房地产，不再预征土地增值税，纳税人应在收到《土地增值税清算审核结论通知书》后的第一个土地增值税按期申报纳税期限内，按照尾盘转让的政策一次性申报缴纳相应的税款。

关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）

第四十九条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后转让的），纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

关于印发池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（池地税发[2013]28号）

第十一条  在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

应纳土地增值税=（销售或转让收入－单位建筑面积成本费用×销售或转让面积）×适用税率－扣除项目金额×速算扣除数

关于土地增值税管理若干问题的通知（洪地税发[2011]149号）

房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算(单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积)。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

关于明确土地增值税征管工作有关问题的通知（穗地税函[2015]146号）

二、关于清算后转让房地产的后续管理问题

在土地增值税清算时为未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(简称”后续转让“)，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让土地面积计算，其中：

（一） 单位建筑面积成本费用=清算时已售部分的扣除项目金额÷已售建筑面积

主管税务机关应区分“普通住宅”及“其他项目”分别确定单位建筑面积成本费用，并记录在清算结论上。

（二） 对后续转让的房地产，应区分普通住宅和其他项目分别计算增值额、增值率，征收土地增值税。

（三） 对后续转让普通住宅的，按照上述方式计算的增值率未超过20%的，免征土地增值税，增值率超过20%的，应征收土地增值税。

（四） 对后续转让的房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致，以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为税务机关清算本项目时确定的核定征收率。对2010年5月25日后发生的后续转让，核定征收率不得低于5%。

（五） 后续转让的房地产，可按月合并申报缴纳土地增值税。

（六） 主管税务机关应当建立管理台账，及时掌握已清算房地产项目未售部分的使用及后续转让情况。对纳税人后续转让房地产已进行自主申报缴纳土地增值税的，主管税务机关应当加强管理，核实纳税人申报土地增值税所依据的单位建筑面积成本费用与已清算部分的单位建筑面积成本费用是否一致。

（七） 对后续转让的房地产，纳税人存在未及时，如实进行土地增值税申报造成少缴或未缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定进行处理。

关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）

第三十一条 清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

第三十二条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人进行尾盘申报。

江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）

第六章 尾盘管理

第五十条  纳税人转让房地产应按规定预缴土地增值税，主管税务机关应根据预缴情况对纳税人申报的转让收入进行核对调整。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（下称“后续转让”），纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时经税务机关审核确定的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，其中：

（一）单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

主管税务机关按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他类型房地产”分别确定单位建筑面积成本费用，并记录在清算结论书上。

（二）对后续转让的房地产，按月合并申报缴纳土地增值税，申报时应按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他类型房地产”三种房地产类型分别按各自收入、单位建筑面积成本费用和销售面积计算增值额、增值率和应纳税额。

（三）对后续转让普通住宅，按照上述方式计算的增值率未超过20%的，免征土地增值税。增值率超过20%的，应征收土地增值税。

（四）后续转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定方式清算的项目存在后续转让的，其核定征收率为主管税务机关清算本项目时确定的核定征收率。

（五）主管税务机关建立管理台账，及时掌握已清算房地产开发项目未售部分房地产的使用和后续转让情况。对纳税人后续转让房地产已进行申报缴纳土地增值税的，核实纳税人申报土地增值税所依据的单位建筑面积成本费用与已清算部分的单位建筑面积成本费用是否一致。

关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号）

第二十七条土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

第二十八条纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。

在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

山东省土地增值税清算管理办法（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第四十一条 房地产开发项目清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应当按规定进行土地增值税尾盘申报。

扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×清算后销售（转让）面积

单位建筑面积成本费用=清算审核结论确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷总可售建筑面积

青岛市城市更新和城市建设税费政策指引（2023年修订版）

开发企业清算申报后至收到清算审核结论前销售剩余开发产品取得的收入，应于次月15日内，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。开发企业收到清算审核结论后取得的收人，应于次月 15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行十地增值税尾盘申报。

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）

第四十六条土增税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土增税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

转发《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（京财税[2006]790号）

尾盘对于土地增值税清税面积在竣工清算时未达到可销售总建筑面积100%的项目，无论以后是否销售，应需按季进行纳税申报。对于扣除开发成本项目的金额确认，以清算税款时确定的允许扣除开发成本项目总金额，占清税总面积的比例，直接乘以本季申报时的销售面积，具体公式为：扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）

查账征收清算后转让房产

1.查账征收方式清算后转让房产(简称清算后转让房产)，应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额(不含转让房产有关税金及附加)÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

2.清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目(简称未定成本项目)，清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算认定(或上期累计)“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

文章来源： 房地产财税咨询