实务案例：房地产开发费用误计入成本的风险警示与合规策略

摘要：在房地产开发项目的土地增值税清算中，费用的正确归集直接影响税负计算的准确性。部分企业为降低税负，会将本应计入期间费用的支出错误计入开发成本，导致成本虚增，引发税务风险。本文通过实务案例，探讨“将房地产开发费用计入成本”在土增清算中的常见问题及合规策略。

关键词：“费用计入成本”、“土地增值税清算”、“期间费用”、“合规性”

案例概要：

甲房地产企业在A市开发“悦澜湾”项目，项目于2021年3月开工，2022年12月竣工验收，截至2023年10月销售比例达89.7%。2024年5月，当地税务机关对项目开展土地增值税清算审核。

税务机关在核查中发现以下问题：

甲企业将“评估费”等70,000.00元计入前期工程费（详见下表）：

上述成本费用均全额开票，与乙、丙公司发生的交易行为并无合同或服务协议佐证，与丁广告公司签订的围挡合同及发票详见下图：

试分析上述成本存在什么问题？

案例解析：

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），开发成本需为直接用于项目开发建设的支出，而“评估费”“广告服务费”“资质材料费”属于项目营销及行政管理范畴，应计入期间费用，不得作为开发成本扣除。

税务机关指出，广告费属于销售费用，评估费、资质材料费属于管理费用，二者均与项目直接建造成本无关。同时企业提供的部分成本无合同等证明材料，无法证明费用真实性与业务关联性。根据国税发〔2009〕91号第二十一条，未取得合法凭据的支出不得扣除。

最终，税务机关认定70,0000.00元费用属于期间费用，不予扣除。

总结归纳：

针对上述问题，企业在实际操作中应注意：1、费用分类需明确：企业应严格区分开发成本与期间费用，避免将营销、管理等间接费用混入开发成本。2、凭证管理需规范：所有成本费用需取得合法发票，并留存合同、结算单、付款记录等完整证据链，以应对税务审核。3、政策理解需深入：需熟悉土地增值税相关政策，如国税发〔2009〕91号对扣除项目的具体规定，确保税务处理合规。

政策依据：

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第二十一条；第二十五条

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