房企申请企业所得税退税攻略

新冠疫情突如其来，房地产行业受到直接冲击。尽管国内疫情进入二季度有所缓解，但病毒持续在全球范围肆虐，对经济造成了巨大的冲击，对房地产行业冲击余波仍远难估计。
事实上，根据现行税收政策，房地产开发企业可以通过申请“三类退税”，降低经营税负，减少资金占用，应对疫情冲击。第一类，项目前期阶段如果符合条件，根据增值税增量留抵税额退税政策（点击相关文章），可申请增值税留抵税额退税；第二类，土地增值税清算时经税务局审核应纳税款少于前期已预缴税款，可申请土地增值税退税；第三类，房地产项目因土地增值税清算涉及补税的，如导致当年度产生亏损的，而后续没有其他开发项目能够产生应纳税额用于弥补该亏损的，可以申请企业所得税退税。本文介绍第三类退税业务。

01、何时申请退税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）的规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，如土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目（没有正在开发以及中标的项目）的，可申请退税。如果当年汇算清缴出现亏损，但有其他后续开发项目的，该亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补，不能申请退税。

02、如何计算退税？

为方便大(xiao)家(bian)理(tou)解(lan)，直接引用了“2016年第81号”公告官方解读列举的案例向大家介绍这一企业所得税退税政策。

案例：某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年-2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年-2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。

1、首先判断是否符合退税条件2016年土地增值税清算，且汇算清缴出现亏损400万。符合文件规定的两个必要条件，可以申请退税。

2、计算各年度应分摊的土地增值税按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊。即，各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）。

上例：

（1）土地增值税总额 =（2014年预缴的土地增值税240万元 +2015年预缴的土地增值税 300万元 +2016年预缴的土地增值税60万元）+2016年度缴纳的土地增值税清算税额500万元 =1,100万元；

（2）整个项目销售收入总额 =2014年销售收入12,000万元 +2015年销售收入15,000万元 +2016年销售收入3,000万元 =30,000万元；

（3）各年度应分摊的土地增值税2014年应分摊的土地增值税 =土地增值税总额1,100万元 x (2014年销售收入12,000 ÷整个项目销售收入总额30,000万元) =440万元；2015年应分摊的土地增值税 =土地增值税总额1,100万元 x (2015年销售收入15,000 ÷整个项目销售收入总额30,000万元) =550万元；2016年应分摊的土地增值税 =土地增值税总额1,100万元 x (2016年销售收入3,000 ÷整个项目销售收入总额30,000万元) =110万元。

3、分别计算各年度可退的企业所得税

（1）2014年应税前补扣的土地增值税 =2014年应分摊的土地增值税440万元 -2014年已扣除的土地增值税（已预缴税款）240万元 =200万元；2014年度应退还的企业所得税 =2014年度应税前补扣的土地增值税200万元 x25% =50万元；由于2014年实际缴纳的企业所得税是45万元，因此2014年度只可以退还45万元企业所得税。结转以后年度亏损 = 2014年应退未退的企业所得税金额 5万元 ÷25% =20万元

（2）2015年应税前补扣的土地增值税 =2015年应分摊的土地增值税550万元 -2015年已扣除的土地增值税（已预缴税款）300万元 =250万元；2015年度应退还的企业所得税 =（2015年应税前补扣的土地增值税250万元 +调整2014年相关事项后结转至2015年的亏损弥补金额20万元）x25% =67.5万元；由于2015年实际缴纳的企业所得税是310万元，因此可以全额退税67.5万元。

4、计算应补缴的企业所得税2016年应调减的土地增值税 =2016年已扣除土地增值税（已预缴税款及清算税款）560万元 -2016年应分摊的土地增值税110万元 =450万元；2016年度应补缴企业所得税 =（2016年应调减的土地增值税450万元 -2015年的亏损金额400万元）x25% =12.5万元；

5、计算合共应退的企业所得税合共应退的企业所得税 = 2014年应退企业所得税45万元 +2015年应退企业而所得税67.5万元 -2016年应缴企业所得税12.5万元 =100万元。

6、编制一览表

03、如何申请退税？

房地产开发企业在申请退税时，向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。房地产开发企业办理该项退税申请，不需要提供鉴证报告，自行提交上述书面材料说明申请办理即可。

04、需要注意什么？

1、计算各年度分摊的土地增值税金额时应考虑视同销售收入根据文件规定，计算各年度分摊的土地增值税金额时，销售收入包括视同销售房地产的收入。公式调整为，各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额× {（项目年度实际销售收入 +项目年度视同销售收入）÷（整个项目实际销售收入总额 +整个项目视同销售收入总额）}。例如：对某些模式下的城市更新业务（例如单一主体改造），房地产开发企业向被拆迁人交付“回迁物业”时，需视同销售不动产处理, 计算各年度分摊的土地增值税金额时需注意包含视同销售收入。

2、计算各年度分摊的土地增值税金额时应剔除享受普通住宅优惠对应的销售收入根据文件规定，计算各年度应分摊的土地增值税时，销售收入不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。公式调整为，各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额× {（项目年度实际销售收入 -项目年度享受普通住宅的销售收入）÷（整个项目实际销售收入总额 -整个项目清算时享受普通住宅的销售收入）}。

3、清算完成后还有尾盘是否能够申请该项企业所得税退税业务可以申请。只需符合“土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损”、“没有后续开发项目”可申请办理该退税业务。

文章来源：冯骏驰 杨婕 正坤财税