争议：不同项目土地增值税清算时土地成本要按可售建筑面积扣除？

问题：某公司一宗土地有两个项目（实际上算一个项目，但有两个建设工程规划许可证），项目1建有3层别墅和6层洋房，占地面积较大；项目2为30层高层住宅，占地面积较小。清算审核中税局选择按照建筑面积法/可售建筑面积法在两个项目间分配土地成本，请问合理吗？

税中望月：按照收益和投入成本配比来说，明显不合理，但是不合理不能说不合法，现在新的词语“合规”，各种算法都合规，区别仅在于税算多了还是少了，合理不合理。

依据：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条：

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，【1】可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，【2】或按建筑面积计算分摊，【3】也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

企业自己开发项目，自己不可能不懂成本分配方法，但清算审核却没了选择权。

成本与收入的匹配性：成本分摊方法应使不同业态的增值率与其实际盈利能力相匹配

空间利用的对应性：土地成本应与实际占用的土地资源成比例

 政策依据支撑

国税发〔2006〕187号文规定："属于多个房地产开发项目共同的土地成本，应按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊"

地方层面（以福建为例）

福建省税务局2026年公告：（一）纳税人应当按照受益对象合理归集房地产开发项目的共同成本费用。（二）对不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：对“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；对其他成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。（三）对同一清算单位内的共同成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。其中，地下空间的土地成本，优先按照土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额，以受益对象方式分摊。

我认为：如果该宗土地办理了两个建设工程规划许可证，视为一个项目，则属于“同一清算单位内的共同成本费用，可按照可售建筑面积计算分摊”；如果视为两个项目，则应“对不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：对“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊”。

没有占地面积数据怎么办？图纸、测绘、投影面积法计算分配肯定是有办法的。

实操应对步骤

提前沟通：在清算申报前，主动向税务局提交《成本分摊方法说明》，附项目规划图、土地出让合同、基准地价文件等证明材料

数据支撑：详细测算不同分摊方法下的增值率和税额差异，突出可售建筑面积法导致的税负不公

专家协助：聘请税务师事务所出具《土地增值税清算鉴证报告》，作为专业意见支持

争议解决：若仍存在分歧，可依据《税收征管法》第八十八条规定，申请行政复议或提起行政诉讼

这也是现在行政复议案件频发的原因之一，愿减少基层执法责任追究风险，公平合理，尽可能考虑纳税人清算项目实际成本应有的配比为宜。

文章来源：樊剑英 税中望月