争议：非房企能否计算扣除开发费用10%？
问题：非房地产开发企业（未取得房地产开发资质）开发建设存量房（是新房非旧房），能否加计扣除20%以及计算扣除开发费用10%？
税中望月：实务层面存量房一般按照旧房（发票或重置成本）计算土地增值税，但并不能排除新房按实际成本扣除方式。
政策明确规定可扣除： 《土地增值税暂行条例》第六条和《实施细则》第七条明确，计算增值额时准予扣除的项目包括：
取得土地使用权所支付的金额
开发土地的成本、费用
新建房及配套设施的成本、费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
开发费用扣除标准 房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）按以下两种情况扣除：
能分摊利息并提供金融机构证明的： 允许扣除的开发费用 = 利息支出（不超过商业银行同期贷款利率） + (取得土地使用权支付金额 + 房地产开发成本)×5%以内
不能分摊利息或无法提供证明的： 允许扣除的开发费用 = (取得土地使用权支付金额 + 房地产开发成本)×10%以内
非房企与房企的关键区别
非房地产开发企业不能享受财政部规定的"加计20%扣除"优惠（即(土地成本+开发成本)×20%）
印花税可在"与转让房地产有关的税金"中单独扣除，而房企的印花税已计入开发费用
即：20%属于例外，10%仍可计算扣除。
文章来源：樊剑英 税中望月
