增值税法实施后，房企“土地价款抵减销售额的三点变化”

随着增值税法、实施条例的配套文件《财政部税务总局公告2026年第10号 财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（简称“10号公告”）的出台，房地产开发企业的土地价款抵减销售额出现三点变化。

增值税法实施前、后的规定对比如下：

变化一：土地价款抵减销售额变得“有期限”

营改增后，房开企业由交营业税改为交增值税，营改增的文件《财税[2016]36号》附件2第10点规定，房开企业的一般纳税人“以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”，且未设置期限。

而增值税法实施后的配套文件-10号公告，规定可扣除的时间为“2026年1月1日至2027年12月31日”，即土地价款抵减销售额变得“有期限”。

那么，2年到期后，土地价款还能不能抵减销售额呢？个人认为，应该还是会继续延续。毕竟，土地价款是房开企业最大头的成本支出，是否能扣除对房开企业增值税影响巨大。

后续2027年底应重点关注政策是否延续、怎么延续。

变化二：可抵减的拆迁补偿费用变得“仅限于货币补偿”

增值税法实施前，根据相关文件，可抵减的土地价款包括：

1、向政府部门支付的土地出让金；

2、向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；

3、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。

对于第3点，政策上未限定补偿方式，“货币补偿”和“实物补偿”均是可抵减的土地价款；实务上对于“实物补偿”各地执行口径存在一定差异。

而增值税法的配套公告-“10号公告”在政策上就将第3点限制为“货币形式”的拆迁补偿费用，不包括非货币形式的拆迁补偿费用，即不包括实物补偿；以后实务上就不要再妄想“实物补偿”可以抵减销售额了。

此变化对于涉及旧城改造、城市更新等业务的房企影响较大，在做项目测算时务必充分考虑政策变化带来的税负增加。

变化三：不计容的可售面积也要分摊土地价款了吗

增值税法实施前的《国家税务总局公告2016年第86号》第五条明确“计容积率地上建筑面积”才需要分摊土地价款；而增值税法的配套公告-“10号公告”并未将此条规定纳入文件内容中，是否意味着不计容的可售面积（主要是地下车位）也要分摊土地价款了？

《国家税务总局公告2016年第86号》目前尚未失效，但由于“10号公告”政策内容的“不完整”，导致出现“不计容的地下建筑面积是否分摊土地成本”出现争议，政策执行产生不确定性。

若不计容的可售面积（一般为地下车位）也要分摊土地成本，是不合理的。

  首先，车位没有土地成本。从源头买地来看，除部分地区地下作了一小部分价外，大部分地区卖的是地上部分，即不计容的地下是没有土地成本的（或很少）；

 其次，车位分摊土地成本将导致大量多交增值税。按建面分摊土地成本至地下车位，会导致地下车位成本畸高，同时由于地下车位价格低、去化周期长，将导致前期大量多交增值税、占用房企资金，后期若多交也将无法退回的局面。如：某项目车位3.5万平方米，按建面分摊到车位的土地成本为10000元/平方米，而售价仅3000元/平方米，土地价款抵减完销售额后的部分为7000元/平方米，此部分不适用留抵退税，将导致项目前期多交增值税7000*3.5/1.09*0.09=2023万元，且多交的2023万元后续无法退回，最终导致项目多交增值税2023万元。项目的车位单方土地成本低于单价的金额越大，早交、多交的增值税越多。

  再次，车位地区差异将导致税收不公。不是所有地区的车位都是可售的，有的地区车位属于可售、有的地区属于不可售。“车位不可售的地区”，是否就能将土地价款全部分摊给地上全部抵减销售额从而避免上述问题的产生、而“车位可售的地区”则需要分摊给地下去早交和多交增值税？如果是这样，公平吗？

文章来源：企业涉税大讲堂