税务总局2026年第3号公告：土地增值税若干征管口径的官方解读与专家点评分析

国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告

国家税务总局公告2026年第3号

为了进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，更好服务全国统一大市场建设，现将有关事项公告如下：

一、关于土地增值税预征申报时间

纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。

其实预征起始日期并没有多少争议，关键在于预征截止日期，对于尚有尾盘未售的项目，在税务机关受理清算申报后到清算结论出具期间，发生的销售如何计税，全国各地处理并不一致，主要有：

1、继续预征，待结束清算后作为尾盘处理；

2、继续预征，但在清算结束前并入当期清算；

3、暂停预征，清算结束后作为尾盘销售或者并入当期清算。

这次三号公告一出，全国统一。

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

预征起始时间：取两个时间点中较早者

（1）房地产开发项目首张预售许可证书/现售备案证书的发证当日；

（2）取得首笔预（销）售收入的当日。

预征截止时间：税务机关受理纳税人清算申报时的“前一预征税款所属期终了之日”（受理清算后，停止预征申报）。

申报周期：按月或按季，由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。

2.案例解读

案例1：正常预售场景。甲公司某房地产项目2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售，当地规定按月预缴。

预征起始时间：2026年2月1日（发证日）；首次申报时间：2026年3月征期，申报“2026年2月所属期”的预征税款。

案例2：提前收款场景。若甲公司在2026年1月（未取得预售证时）已取得预收款，当地规定按月预缴。

预征起始时间：2026年1月（首笔预收款取得日）；首次申报时间：2026年2月征期，申报“2026年1月所属期”的预征税款。

案例3：清算后停征场景。甲公司项目2026年4月1日达清算条件，4月30日提交清算资料，税务机关5月8日受理，当地规定按月预缴。

预征截止时间：2026年4月所属期终了日（受理日5月8日的前一所属期为4月）；最后一次预征申报：2026年5月征期，申报“2026年4月所属期”税款；2026年5月及以后取得的销售收入：不再预征，待清算后按“尾盘销售”申报。

3.实操注意事项

需建立“项目证照-预收款”双台账，精准记录发证时间与首笔收款时间，避免漏报或延迟申报；清算申报提交后，需跟踪税务机关“受理通知书”出具时间，及时停止预征，避免多缴税款。

4、【F浅谈税事解读】  

公告中第一条明确了土地增值税的预征申报时间，确定以项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日和取得首笔预（销）售收入当日孰早的判定标准作为土地增值税预征的起始时间，以税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日，这明确了土地增值税的预征和截止时间，现在税收管理越来越趋向于实质管理，之前那种第三方代收的手段，税务机关根据现在的认定标准，就可以判定企业存在延迟纳税义务时间，会引起追溯风险，另外一方面就是终结了土地增值税清算无结论之前一直预缴的问题，对于征纳双方来说都有了明确的界限和规范标准。但是这里面存在一个争议点就是以什么标准来确定对不下发土地增值税清算通知书的主动清算企业，税务机关受理纳税人清算申报的时间确定问题，税务机关是否要出具受理事项通知书？在公告中并未对此进行明确，这样是否给基层税务机关留出相应空间？

5、【辰税观解读】  

征求意见明确，纳税人申报预征土地增值税的起始时间,为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）当日与取得预（销）售收入时间孰早日。土地增值税预征税款所属期的截止时间，为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。同时征求意见第六条明确，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。并明确尾盘销售按照季度进行申报，降低纳税人申报工作量。

该文件是首次明确预征增值税的起止时间，内容上没有什么新意，符合预期。也解决了此前尾盘销售是否预计土地增值税的争议问题。

二、关于预征土地增值税计税依据

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。

1、【财产和行为税司解读】  

三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

1、【财产和行为税司解读】  

2、【税海无涯苦作舟解读】  

三、与第一条呼应，不详细解释

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

纳税人办理土地增值税清算申报时，销售收入、销售面积的归集截止时间=税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。即：清算时仅归集“受理日前一所属期及之前”的收入与面积，之后的收入归为“尾盘销售”。

2.案例解读

案例1：4月受理清算场景。甲公司4月15日提交清算资料，税务机关4月20日受理，当地按月预缴。

归集截止时间：2026年3月31日（受理日4月20日的前一所属期为3月）；清算时仅统计2026年3月31日前的销售收入与销售面积。

案例2：5月受理清算场景。甲公司4月30日提交清算资料，税务机关5月8日受理，当地按月预缴。

归集截止时间：2026年4月30日（受理日5月8日的前一所属期为4月）；

补充操作：甲公司4月征期已申报3月31日前的数据，需在清算申报时补充4月1日-4月30日的收入与面积。

3.政策解决的核心问题

原政策未统一归集截止时间，部分地区以“清算申请日”“项目竣工日”为准，导致同一项目在不同地区清算范围差异大；新规通过“受理日+前一所属期”的规则，让归集边界清晰可量化，减少税务争议。

4.实操注意事项

提交清算资料前，需先按“前一所属期”口径自行归集数据，避免与税务机关受理后确认的范围冲突；若“前一所属期”内存在未开票收入，需全额计入清算收入，避免漏报。

4、【F浅谈税事解读】  

无

5、【辰税观解读】  

征求意见明确，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

该条款亦属于清算口径确认性质，起到了明确计入土地增值税清算收入的截止标准，即在办理纳税清算申报前一预征税款所属期终了之日。根据《土地增值税清算管理规程》第十一条规定“对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。”因此，从纳税人知道应主动清算、或主管税务机关要求纳税清算之日，到纳税人最晚提交土地增值税清算清算的最长时间间隔为90日，期间可能跨越多个土地增值税预缴期。此前在清算程序中如果确定截止时间口径不一，有的以下发通知日为准，有的以申报清算前为准。本次口径吸纳了实践中广泛接受的观点，并与土地增值税预征管理衔接起来，便于纳税人遵从。

四、关于项目规划范围外支出的扣除标准

纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

1、【财产和行为税司解读】  

2、【税海无涯苦作舟解读】  

地方政府在出让土地时或土地出让后，要求房地产企业承担红线外的建设任务，是实务中经常发生的现象，这部分成本是否允许在土增税清算时得到扣除，各地税务机关的执行口径并不一致，这次税务总局发文明确。无疑也减轻了房地产企业的负担。

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

纳税人取得出让土地时，仅在土地出让合同或其补充协议中约定，需在项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除；无合同/补充协议约定的，不得扣除。

2.案例解读

案例1：不可扣除场景。甲公司通过招标取得土地，土地出让合同及补充协议未约定“红线外配建义务”，但项目开发中根据政府会议纪要或其他非合同文件，在红线外建造人才公寓并无偿移交。

结论：该人才公寓建造支出不得计入土地成本扣除。

案例2：可扣除场景。若甲公司土地出让合同明确约定“需在红线外建设1所社区医院，建成后无偿移交政府”，甲公司实际发生建设支出5000万元。

结论：5000万元可计入“取得土地使用权所支付的金额”，在清算时扣除。

3.政策边界清晰化

原政策对红线外支出扣除无明确规则，部分地区允许“政府文件支持的支出”扣除，导致口径混乱；新规严格限定“仅合同/补充协议约定”，避免纳税人以“非约定义务”虚增扣除成本。

4.实操注意事项

签订土地出让合同时，需明确红线外配建义务的范围、标准、移交要求，避免模糊表述；清算时需提供“土地出让合同/补充协议+配建支出凭证如发票、工程结算单等+移交证明”，形成完整证据链。

4、【F浅谈税事解读】  

本次公告最大的亮点就是第四条项目规划范围外支出扣除规定，项目规划范围外支出即红线外支出，红线外支出建设在实务中会经常遇到，公告中规定的是与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出可以计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。其实在实务中之前对于红线外的支出，能在土地增值税清算中扣除的很少，税务机关会认为这是红线外的，不属于项目本身的支出，但是企业如果不进行建设，那么将不能取得土地，这次公告的发布也改变了企业的痛处，公告也是从事务本质去规定的，是一个重要的进步，在欣喜的同时，我们也要注意，在土地增值税清算扣除是有条件的：①与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或者补充协议要有约定，如果是会议纪要或者其他方式是不可以扣除的，这就要求企业在红线外建设时要和政府及相关部门要有完整的手续，否则会得不偿失②为政府建设的公共设施，那么是不是为政府建设的就可以计入成本进行扣除呢？为政府建设这个无异议，那么怎么去界定公共设施？什么样的是公共设施？政府如果出资10万取得企业投资建设1000万的红线外建设项目还算公共设施吗？政府收归后用于营利算不算公共设施？所以笔者认为公共设施要有明确的具体范围，要体现出其非经营性质和无偿移交的属性，而且相关的政府及其相关部门要有确认，这样才能减少税企争议，避免企业在实务中说不清道不明。

5、【辰税观解读】  

征求意见明确，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

该条款属于对红线外支出的顶层设计。红线外支出是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。红线外支出一般分为两类：一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件，我们称之为“被动的红线外支出”；一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施，我们称之为“主动的红线外支出”。对于被动的红线外支出，其实质是房地产取得土地所必须发生的支出，应该允许作为土地成本扣除；而主动的红线外支出，则开发商一般是为了提升环境、楼盘品质而发生的支出，应该作为销售费用处理，不得在土地增值税清算时据实扣除。

本次征求意见其实是从中央层面对该部分争议进行了明确，但需要注意的是，需要与契税处理衔接起来。

五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准

纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

2、【税海无涯苦作舟解读】  

印花税是否允许作为税金进行扣除的争议，来源于营改增后财政部发布的财会【2016】22号文《增值税会计处理规定》，其中将印花税的核算科目从管理费用调整到税金及附加科目，这就与原先《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）中的规定冲突，48号文规定：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。

48号文事实上明确房地产开发企业销售不动产时缴纳的印花税不允许扣除，其理由是已在管理费用科目得到扣除，因此不再作为税金扣除。而22号文出台后，这一理由已经不成立了，那得出的结论是否成立呢？因此，全国各地的处理也就不尽一致。

这次，税务总局明确允许扣除印花税，并且将此前不明确的地方教育附加纳入扣除范围。好事好事！

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

印花税：纳税人因转让房地产缴纳的印花税，若按会计准则/制度计入“税金及附加”科目，可计入“与转让房地产有关的税金”扣除；

地方教育附加：因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同“与转让房地产有关的税金”扣除。

2.政策衔接价值

与企业会计准则衔接：现行准则要求印花税计入“税金及附加”，新规同步允许其作为税金扣除，避免“会计处理与税务扣除不一致”；

覆盖地方税费：地方教育附加是多数地区必缴税费，新规明确扣除，减少地区差异。

3.实操注意事项

清算时需提供印花税完税凭证、地方教育附加缴费凭证，且凭证需与清算项目直接相关；若企业将印花税计入“管理费用”，需在清算时调整至“税金及附加”，并提供会计调整依据。

4、【F浅谈税事解读】  

第五条中关于印花税和地方教育附加的扣除，印花税根据现在的会计准则计入“税金及附加”税法上没有做出相应的调整，依然被认定管理费用，此次是相当于是土地增值税清算管理和会计准则的一种协同，可以计入“与转让房地产有关的税金”扣除，但是这个前提是因转让房地产缴纳的印花税，这点是需要注意的，只有转让环节计入的印花税才能被计入。至于地方教育费附加的明确，进一步减少了税企争议。

5、【辰税观解读】  

征求意见明确，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

该条款属于长期地区口径的确定，并从制度上认可土地增值税税制与原《房地产企业会计制度》的逐渐脱钩。地区实际执行过程中，由于房地产行业的财务核算制度发生变化，即从2006年开始实行企业会计准则；特别是财会〔2016〕22号明确，全面试行“营业税改征增值税”后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，并将印花税列入“税金及附加”科目核算，导致财税字〔1995〕48号的政策基础发生变化，因此，企业在转让商品房环节缴纳的印花税能否据实扣除问题又再次引发讨论。

经笔者统计，目前对于商品房转让环节的印花税能否作为与转让房地产有关的税金据实扣除，实践中仍区分三种观点：一种观点依旧坚持财税字〔1995〕48号规定不允许据实扣除；一种观点是尊重现有会计核算制度，基于已核算至税金及附加进而允许据实扣除；最后一种就是基于企业具体核算科目分别予以处理。

六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间

纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

1、【财产和行为税司解读】  

六、与第一条呼应，不再详细解释

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

纳税人在“预征截止时间（受理清算前一所属期终了日）”后再转让房地产的，按“尾盘销售”申报，规则如下：

常规尾盘：按季申报缴纳；

特殊尾盘：预征截止后至清算审核结论出具前取得的收入，需在“税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报”。

2.案例解读

甲公司项目税务机关4月20日受理清算，5月31日出具清算审核结论，当地按季申报尾盘。

预征截止后至审核结论前的销售收入：在“首个申报期即7月征期”统一申报，所属期为4-6月；

审核结论后即6月1日及以后的销售收入：按季正常申报如7-9月收入在10月征期申报。

3.实操注意事项

需单独建立“尾盘销售台账”，区分“审核前收入”与“审核后收入”，避免申报遗漏；

若清算审核结论出具时间在季度中间如5月，需注意“首个申报期”为下一季度征期如7月，而非当月。

4、【F浅谈税事解读】  

第六条中规定使土地增值税的清算和尾盘销售进行了阻隔，避免企业因后期尾盘销售超缴土地增值税而引起的退税等相关手续，对于征纳双方减少沟通成本和退税手续的繁琐，提升税收效率。

七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

1、【财产和行为税司解读】  

2、【税海无涯苦作舟解读】  

这里要提醒各位爱学习的同学们，这次正式稿与征求意见稿中关于税金的扣除口径不一样，对比一下25年10月31日的征求意见稿：

可以看出，正式稿沿用了十税合并申报填报说明中明确的口径，并没有发生变化。

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

单位建筑面积扣除额公式：各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定的“该类型房地产扣除项目总额”÷该类型房地产可售建筑面积（不含清算时的税金）；

尾盘税金扣除：尾盘销售实际发生的与转让房地产有关的税金，据实扣除。

2.案例解读

甲公司项目全为普通标准住宅，清算审核结论确认：

扣除项目总额273000万元（其中清算时税金3000万元）；

可售建筑面积90000平方米；

某属期销售尾盘9000平方米，发生尾盘税金200万元。

单位建筑面积扣除额=（273000-3000）÷90000=3万元/平方米；

该属期尾盘扣除项目总额=9000×3+200=27200万元。

3.政策优化点

原187号公告中单位扣除额=清算扣除总额÷总建筑面积，导致尾盘销售时重复扣除税金；新规剔除清算税金，单独扣除尾盘实际税金，计算更精准。

4.实操注意事项

需根据清算审核结论中的“类型划分”，分别计算单位扣除额，不得混合分摊；尾盘税金需单独归集，且凭证需与尾盘销售对应。

4、【F浅谈税事解读】  

第七条中规定关于尾盘销售的扣除成本的确定，其中明确各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。而且明确单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。对比国税发〔2006〕187号第八条第二款：“单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”这里面需要注意的是对于可售建筑面积的确定问题，何为可售建筑建面积？比如人防车位，是作为公共配套设施纳入总的扣除金额，还是根据实质作为独立的计税成本对象进行成本核算？从相关法律和国税发〔2009〕31号的规定，人防车位产权归国家所有，不属于“可售建筑面积”，但是实务中确实已经销售了使用权的，公告中并没有做出更详细的解读，这个势必会使税企争议的一个焦点问题。

八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

1、【财产和行为税司解读】  

2、【税海无涯苦作舟解读】  

清算时不符合普通住宅免税条件，而尾盘销售的那部分又符合条件，总局明确可以享受优惠。

3、【财税晓律解读】  

1.核心规定

纳税人办理尾盘销售申报时，仅普通标准住宅可适用免税政策：

若普通标准住宅当期增值额≤扣除项目金额20%：可申报免征土地增值税；

若增值额＞20%：按四级超率累进税率计税；

非普通住宅、其他类型房地产：无此免税政策。

2.案例解读

甲公司尾盘销售某属期：

普通标准住宅销售收入3000万元；

扣除项目金额2800万元；

增值额=3000-2800=200万元；

增值率=200÷2800≈7.14%（≤20%）。

结论：可申报免征土地增值税。

3.政策衔接意义

原政策未明确尾盘是否适用免税，部分地区仅允许清算时享受免税，尾盘销售需全额纳税；新规明确尾盘可延续免税政策，降低企业尾盘持有与销售税负。

4.实操注意事项

需单独核算尾盘销售的“收入-扣除项目”，避免与清算阶段数据混淆；

若尾盘包含普通住宅与非普通住宅，需分别计算增值率，仅普通住宅可适用免税。

4、【F浅谈税事解读】  

无

本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款自本公告施行之日起同时废止。

1、【财产和行为税司解读】  

第九条明确了《公告》的施行时间。《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。

特此公告。