财务利息费用如何在土地增值税清算时扣除？

 财务利息费用，是企业因借钱经营而支付的“资金使用费”，也叫利息支出。它本质上是企业为获取外部资金（银行贷款、债券、股东借款等）而必须支付的融资成本，属于财务费用的核心组成部分。房地产企业资金投入大，从拿地到预售通常1-2年，再到交付确认收入还得1年左右，现金流一般都是“先流出、后流入”，企业通过自有现金远远覆盖不了，必须靠外部融资，财务利息费用就成了房地产企业的一大重要成本组成部分。那么房地产企业发出财务利息费用如何在土地增值税清算时扣除？

首先，企业如果想按照实际发生的财务利息费用据实扣除，则需要满足三个要求：1、利息支出能按项目准确分摊；2、提供金融机构（银行、信托等）出具的借款合同、利息发票、付息凭证；3、不超过商业银行同类同期贷款利率（含国家允许上浮部分）。

其次，选择据实扣除要重点关注这三个要求中的“利息支出能按项目准确分摊”这个要求，这是选择据实扣除路径的第一道门槛。那么对其“能否准确分摊”的判定，主要是看能否同时满足“三层次清晰”：第一层次，要求能把利息总额在房地产项目与非房地产项目之间先划清；第二层次，要求同一项目分期、分地块、分规划许可证开发的，能把利息再细分到不同清算单位；第三步，同一清算单位内有住宅、商业、车位等不同类型房地产的，还能把利息继续细分到各类型业态。

并且非金融机构借款（如股东借款、民间借贷、集团内部拆借） 一律不得据实扣除；超过商业银行同期利率部分不得扣除；延期还款产生的加罚利息不得扣除。

最后，若不符合上述条件（如无法分摊、无金融机构证明、利率超标等），企业可选择与管理费用一并按以下方式计算扣除：按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

总结：房地产企业发生财务利息支出费用在土地增值税清算扣除时，需要分析企业自身的条件，对照上述要求选择对企业最有利的一种扣除方式。

需要注意的是：若企业既有金融机构借款，又有非金融机构借款，则不得同时适用据实扣除与比例扣除两种方式，只能择一适用。

文章来源：正保税务师事务所  梁好财税工作室