土地增值税清算典型案例-利息支出

成本扣除项目中的漏税风险点：土地增值税清算时，没有将平常会计核算计入“房地产开发成本——开发间接费用——利息费用”的利息支出调整至财务费用中计算扣除，从而少缴纳土地增值税。

案情概述： 某项目将50万元利息支出计入开发成本，导致在计算加计扣除基数时重复扣除，少缴土地增值税。 

案情介绍

某房地产企业某项目取得土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，假设发生的利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则该房地产企业在土地增值税清算时，扣除的利息费用和其他开发费用为：（50+20）+（5000+3000）×5%=470万元。假设凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则该房地产企业在土地增值税清算时，扣除的利息费用和其他开发费用为：（5000+3000）×10%=800万元。

税法依据：

 国税函[2010]220号第三条第（四）项明确规定：已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。 

税局视角： 

重点核查利息支出是否取得金融机构证明，对无法证明的按10%比例扣除。需区分"资本化利息"与"费用化利息"的处理差异。

 税务师视角：

 建议建立"借款费用台账"，按项目归集利息支出。对于能够按项目分摊且提供证明的，可据实扣除，但最高不超过商业银行同期贷款利率。 

涉税分析：

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元，

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5万元。因此，本案例中的房地产企业多扣除利息和其他开发费用成本3.5万元，从而少缴纳土地增值税。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）×10%=795万元。因此，本案例中的房地产企业多扣除利息和其他开发费用成本5万元，从而少缴纳土地增值税。

文章来源：注会吧