土地增值税“预缴”到“清算”，全流程会计处理！

土地增值税的核算贯穿从预售回款到竣工清算的全部环节，且环环相扣。这篇文章通过一个完整案例，对土地增值税的会计核算进行说明。

一、案例背景

某房地产开发公司开发一个住宅项目，相关数据如下：

预售阶段：项目竣工前，预售房产取得收入 1,500万元

预征率：按当地规定，土地增值税预征率为 2%

清算阶段：项目全部竣工并销售完毕后，经税务机关清算，确定：

实际转让房地产总收入：5,000万元

扣除项目总金额：3,700万元

应纳土地增值税总额：390万元

整个业务的会计核算将清晰地分为三个阶段，如下图所示：

二、预售阶段：收到房款与预缴税款

业务1：收到购房者预付房款1,500万元

会计分录：

借：银行存款 1,500万元 

贷：预收账款 1,500万元 

分录说明：

“银行存款”（资产）增加：企业现金资产增加1,500万元。

“预收账款”（负债）增加：企业承担了未来交房的义务，负债增加1,500万元。

业务2：按预征率预提土地增值税（1,500万 × 2% = 30万元）

会计分录：

借：递延税款—土地增值税 30万元

贷：应交税费—应交土地增值税 30万元

分录说明：

“递延税款”（资产）增加：该科目核算预先支付、未来可抵扣的税款，是一项资产。

“应交税费”（负债）增加：企业对税务机关的现时纳税义务增加30万元。

业务3：实际向税务机关预缴30万元

会计分录：

借：应交税费—应交土地增值税 30万元

贷：银行存款 30万元

分录说明：

“应交税费”（负债）减少：通过缴纳税款，清偿了部分负债30万元。

“银行存款”（资产）减少：企业现金资产减少30万元。

预售阶段结束，“应交税费”科目余额清零，“递延税款”科目留有30万元借方余额，代表已预付的税款资产。

三、竣工阶段：收入确认与税金结转

项目竣工交付，符合收入确认条件，需结转收入并确认全部土地增值税。

业务4：确认全部销售收入5,000万元

其中1500万元已收，3500万元现收

会计分录：

借：预收账款 1,500万元     

       银行存款 3,500万元

贷：主营业务收入 5,000万元

分录说明：

“预收账款”（负债）减少：履行交房义务，清偿负债1,500万元。

“银行存款”（资产）增加：收到剩余房款，现金增加3,500万元。

“主营业务收入”（损益）增加：实现收入5,000万元，利润增加

业务5：计提项目全部土地增值税390万元，并结转预缴部分

会计分录：

借：税金及附加 390万元

贷：应交税费—应交土地增值税 360万元    

       递延税款—土地增值税 30万元

分录说明：

“税金及附加”（损益）增加：将全部土地增值税390万元确认为当期费用，导致利润减少390万元。

“应交税费”（负债）增加：最终应交税款总额390万元，扣除已预缴30万元后，还需补缴360万元，负债相应增加360万元。

“递延税款”（资产）减少：将预缴的30万元税款资产从账上转销，因其已抵减了当期应交税金。

这笔分录完成了从“预缴资产”到“当期费用”的转化，并确认了最终的纳税负债余额。

四、清算阶段：缴清税款差额

业务6：向税务机关补缴土地增值税差额360万元

会计分录：

借：应交税费——应交土地增值税 3,600,000 

贷：银行存款 3,600,000

分录说明：

“应交税费”（负债）减少：清偿全部土地增值税负债360万元。

“银行存款”（资产）减少：现金资产因缴税减少360万元。

最终状态：至此，与该项目土地增值税相关的“应交税费”和“递延税款”科目余额均为零，整个核算流程完成。

五、常见问题与处理建议

问题1：如果最终清算税额低于预缴税额怎么办？

这种情况税务机关会退还多缴税款。会计处理为：借记“银行存款”，贷记“递延税款”，同时将差额计入当期“税金及附加”。

问题2：多个项目同时开发，预缴税款如何区分？

建议按项目设置“递延税款”明细科目，如“递延税款——A项目土地增值税”，确保各项目税款清晰分明。

问题3：预售阶段预缴的土地增值税能否在企业所得税前扣除？

根据税法规定，房地产企业预售阶段预缴的土地增值税，在预缴年度不得税前扣除，需待项目完工后，与清算土地增值税一并处理。

土地增值税核算的复杂性源于其与房地产开发流程的深度绑定。掌握“预售预缴、竣工计提、清算补退”这一核心逻辑，准确运用相关会计科目，就能清晰、规范地完成全流程会计处理。

文章来源：财赋洞见